是狂热延续还是横盘当中 居行直击2020邯郸年中楼市
2020注定是楼市不可逾越的一个分水岭，回顾上半年，邯城楼市一波三折、犹如过山车般跌宕起伏，百年不遇的疫情危机让本就艰难为生的邯城楼市在2月全面陷入冰冻状态。就在业内外对疫情下的楼市分歧严重的预判中以为楼市拐点已现时，随着复工复产，邯城楼市元气逐渐恢复，在市场和政策的强烈刺激影响下，楼市在经历了断崖式下跌后呈现出快速爬坡的‘V’字状，无论是新房还是二手房，房价和成交在全面触底之后迎来了强势反弹，5月的邯城楼市一片红火之象。
6月，多个新盘集中入市，这一波在给购房者带来足够货量的同时，也引发了邯郸楼市真正的‘血拼’。相较于上半年的大起大落，预计下半年整体趋稳，小幅波动是主态，随着供需失衡，购房者也将逐渐趋于理性，不太会再出现小幅单边过热的现象。跟居行（Juhang）一起回顾上半年楼市
房住不炒 宽松金融货币政策‘小汩注水’
上半年楼市调控政策是近年来最少的一年，相较于往年不断出台的政策决定楼市走势不同，今年两会上关于房地产只有一句话：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。没提“房价”、没提“调控”、没提“房地产税”、没提“不以房地产作为短期刺激经济的手段”。于是，多个城市开始出台试探性的地方政策用以解绑楼市，即大家耳熟能详的新政‘一日游’。
这边所有挑战房住不炒的擦边球均夭折，另一边持续出台宽松的货币金融政策——“央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率趋势性下移”，通过货币金融政策给楼市小汩注水，用以激活新的购房需求。据央行金融公布数据显示，5月住户部门贷款增加7043亿元，我们看到无论是邯郸还是登顶全国的杭州深圳楼市，都展现出了异常的疯狂火热。总体来看，政策层面虽然没有明确刺激房地产，但整体偏向利好。
LPR走势
邯城楼市深‘V’反弹 新盘扎堆供应井喷
2020的意外开局，社会各行业受到前所未有的影响，邯郸楼市成交额和房价更是直接触底，就在很多人焦灼不堪时，邯城楼市在经历了春节和疫情的休眠后，3-4月复工之后快速回暖，4月邯郸新房和二手房住宅市场在多方影响下成交大幅上升，房价呈现出 ‘V’字反转，邯郸房价均价从2月份的9530元/㎡直接上涨到3月的9640元/㎡。
4月主城区主力成交项目主要集中为北部片区恒大绿洲、东部片区荣科枫林苑、美的剑桥郡、东南片区盛世天城，西部片区西部美的城、南部恒大悦府、恒大御景半岛等项目。5月份，在4月的基础上，随着热盘加推，特价清盘、疯狂土拍辐射等原因，部分房企开始冲击年中业绩，供需均呈现出大幅增加，多家房企实现了复工后业绩完成率的最高峰值。
随之，各大开发商乘胜追击，新盘频出，集中开盘，老盘强势加推，仅6月有近20个纯新盘集中入市，6月的邯郸楼市动作频频，喧闹不已。几大品质新盘如：华润凯旋门、保利时光印象、泽信云樾天著、荣科兴苑等因地段优越、产品定位、相对被认可的开盘价等众多因素，一些新盘从一开始就被置业者盯得滚烫。
不过，楼市本就已经面临去库存的压力，如今，20多个纯新盘集中入市，而一些老盘货量也相对充足，加之新成交地块和下半年诸多地块的集中入市， 2020年新增住宅面积将达到全新的高度，有限的购买力如何支撑这么大的货量，在充足货源的选择下，哪家项目能够突出重围赢得购房者的青睐，下半场楼市或进入焦灼状态。
如此大的供货量，房企高周转下的资金压力，迫于无奈不得不快马加鞭的入市节奏，疫情后积压的购房需求被接连收割几轮后，面临下半场有限的购买力，如何提振市场购买信心，是摆在营销人员面前的一道难题。对于购房者，如果你刚好有购房需求，那么在下半场，一定不要错过捡漏薅羊毛的好机会。
线上线下花式营销促成交 价格战一触即发
无理由退房、全民营销、0元锁房、1000定房、认购优惠、低首付、特价一口价、置业顾问变身主播、多盘联动、大V卖房……整个上半年，各家楼盘开启了花式营销。与此同时，首付门槛降低，首付1万、2万、3万、5万等营销文案刷遍大街小巷，无论是住宅还是公寓市场，均出现了时限不等的首付分期，短至几个月，长则1年到超长3年分期不等。这一切动作的背后无不在刺激需求，提振市场信心，激活争取更多的购买需求。
无论是疫情下转战线上的“线上售楼处”、“直播看房通道”，还是各家置业顾问变身主播，楼市营销片刻未曾离开。受到疫情影响，今年普通的暖场营销活动作用有限，重病仍需猛药医，我们看到无论什么样的活动，最后都要归落于营销政策优惠力度强劲与否。
花式营销之一角
在6月半年业绩冲刺之际，邯郸楼市非常活跃，不少房企加大促销力度，新盘入市、营销中心开放、楼市“6.18”、端午置业……各种暖场和营销活动不曾停歇，各个楼盘陆续启动冲量模式，积极推新优惠、开盘优惠……据居行（Juhang）网实地探盘了解，6月邯郸楼市约有四五十个项目释放优惠信息，“价格战”此起彼伏，众多房企通过优惠促进实际购买力的转化，采取“以价换量”的方式拉动成交。
提到上半年的新房市场，不得不提到“开发商的夜壶”渠道分销。面对高周转快速去化的压力，众多开发商选择了渠道，而随着渠道佣金的日益高涨，开发商营销费用有限的情况下，部分开发商开始发展自渠，创建全民经纪人，抛弃渠道，这更像是用惯了分销渠道上瘾的一场自救。不过全民经纪人的佣金结算和周期，根本得不到保护，甚至沟通对接都成问题。在这种情况下，反而是很多的门店经纪人被挖掘为全民经纪人走私单。
二手房成交总体下滑 房产中介遭遇艰难时刻
在新房市场血雨腥风、跌宕起伏的情况下，二手房市场同样受市场波动明显。2020年1—6月份邯郸主城区（丛台区、邯山区、复兴区、经开区）二手住宅签约4320套，而2019年邯郸主城区二手房总签约套数达11400套，而2020下半场二手房实现7千余套逆袭的可能性微乎其微。3月份二手住宅市场回暖反弹，年前积压的件开始集中签约，4月份二手住宅网签备案达1026套，为上半年最高，刚需仍占据成交主力。
邯郸市上半年网签备案面积
邯郸主城四区二手房成交数据
上半年中介门店受市场影响非常大，很多中介门店遭遇‘关门潮’，而处于艰难为生边缘的门店经纪人数量也大幅减少。而少部分门店则尝试换汤不换药的运营借以扭转经营困境，但其实最可靠的还是得靠自己对门店管理及业务能力的全面提升。
另外，看似如火如荼一片爆火的高佣分销也绝非表面看似这样红火一片，分销渠道混乱，客户重叠率高，此外，正是由于分销渠道混乱，返佣已经成为公开的秘密，很大一部分佣金需要返给客户，即便有小白客户不知这水深，也有其他分销帮助他捅破这层窗户纸以寻求切客。纵观上半年，房产中介生存压力较大。
加快卖地节奏 土拍高热后快速退烧
5月全国多地出现“土拍热”现象，自复工复产后，土地供应量增加，房企拿地意愿增强，全国土地市场持续发力，到5月中下旬，包括邯郸在内的全国土拍迎来高潮。邯郸市主城区上半年共计成交50块地，成交面积为3095亩，成交金额共计63.9亿元，其中住宅成交17块地。而在5、6月份集中出现了大规模的征地公告，其中经开区556亩、邯山区540亩、复兴区251亩，从中可以看到，政府在加大土地供应量，所推优质地块居多，土地成交价不断被刷新，华地成为750万/亩的地王。
邯郸主城区上半年土地成交情况
而土拍在经历了5月的狂热后在6月戛然退烧，在6月的最后一天出现了底价成交的情况，泽信以195万/亩的起拍价成交，0%溢价率。无论是新进房企还是老牌房企，上半年大型房企拿地后开发节奏普遍加快。
今年的邯郸楼市注定非同寻常，但今年的购房者或迎来楼市利好，面对存量房、大量新盘货量入市，同时伴随着多宗地块入市，片区同质化产品博弈，开发商开发节奏加快的情况下，开发商大幅涨价的可能性不大，而且因为上半年需求释放完毕，下半年观望人数会逐渐增多，面对业绩压顶开发商也没有那个勇气去涨价，对于购房者来说，选择空间更大了，可以用最少的钱买到更高品质的房子，毕竟从高额的起拍价开始，实力薄弱的房企已然被排除在外。所以，下半场邯郸楼市整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。
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