万亿级的珠江口拒绝造作 三大自贸区真正硬核在哪里（横琴篇）
终于说到横琴了，这个珠海高光缠身的自贸区对于常住珠海的笔者，情感分自然高于南沙、前海。
横琴的名片有很多：自由贸易港、金融创新岛、国际人才岛、旅游产业岛。
利好标签也不少：单车牌出入横琴、过关人数每年成倍增长、72小时免签、24小时通关澳门等等。
▲来源网络
横琴在外地人眼里，即使是广州、深圳人，都不是一眼来电的地方，毕竟所属城市占位级别不同，发展基础略薄，但领导的委以重任和青睐是横琴未来可期之处。
横琴真正的逆袭是从2009年开始。
是年8月，国务院正式批复实施《横琴总体发展规划》，其中明确横琴实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”，自此，横琴拥有一个全新身份，成为上海浦东和天津滨海之后的第三个国家级新区，全国唯一的“一国两制”国家级新区。
2015和2017年，横琴又多了两个光环：广东自贸区一员和粤港澳大湾区发展组成部分，进一步巩固横琴在“一岛两制”下特殊的政治层面。
澳门仅数十万人口，单一博彩旅游业的产业结构是硬伤，建设横琴新区的初心，用总书记的原话是“开发横琴，是澳门经济适度多元发展的直接动力”。
在整个《粤港澳大湾区发展规划纲要》文件中，香港足足被提及102次，澳门90次。从直接的字面上解读，大湾区最核心的城市当属香港和澳门。
横琴是粤港澳大湾区唯一直接陆陆跟港澳相通的自贸区，如此地理位置，决定了在政治和发展的重要性。
2019年，横琴刚好经历了十年的发展浪潮。从2009年GDP只有2.85亿元，到2018年达到305亿元，增长了106倍。
现代城市的面貌给每一次进岛的人都是一种全新的冲击，感叹横琴的蜕变，珠海也有“国际范儿”了。
▲横琴空间功能分区示意图
数读横琴成绩单
累计注册6万家企业，45家世界500强，73家中国500强。
横琴累计注册港澳企业2946家，其中澳资企业1594家，投资总额139.6亿美元，是内地澳资企业最为集中的区域。
金融类企业6243家，注册资本达到9776亿元，包括大量一级和二级市场的优质私募机构。知名投资机构IDG、KKR、广发证券、广发基金已入驻。
粤澳合作产业园28个项目签订合作协议，24个项目取得建设用地，21个项目开工建设，已供地项目投资总额约773亿元。
粤澳合作中医药科技产业园累计注册企业135家（澳门企业35家），英国天祥集团、以岭药业等重点项目入驻运营。
横琴澳门青年创业谷累计孵化项目349个，其中澳门创业项目186个。
首创跨境办公，15家澳门企业已完成备案正式签约入驻横琴总部大厦。
硬核关键词一大桥门户区
珠港大动脉已贯穿
港珠澳大桥千亿的投资，打通了交通动脉，目的是让香港辐射深圳之余，辐射粤西。
与大桥陆陆相连的珠海成为大桥经济桥头堡，横琴就是承接粤西和香港最核心的落脚点，如同领航者一般，把港澳同胞带动起来。
基建互通互联
官方数据去年珠海固定资产投资增速在全省位列第一。
2条城际轨道+1条高铁，广珠城轨机场延长线（珠机城轨）首期预计11月开通，交会在横琴口岸，和澳门轻轨“快速通关”的无缝换乘，同时广州规划广中珠澳高铁经过横琴。珠机城轨二期已进入主体施工阶段，横琴到机场预计20分钟。
▲珠机城轨路线示意图
交通基建的大量投入，看出国家助力澳门全面衔接国家高铁网络的用意。
硬核关键词二独特政策
除基础设施外，如何吸引人才和企业扎根，出台各种叠加政策。
最优先解决的就是人的流动，如何让港澳的人到内地更方便，让内地的人到港澳更方便，启动各项人才政策。
同时一系列专项性、普惠性的优惠政策，以降低企业的经营成本，推动产业落地。
税收
在横琴注册的企业按15%征收企业所得税，企业货物交易免征增值税和消费税，开展货物免征关税或保税。
从税收上将横琴视为“类自由港”，像香港、澳门、新加坡的自由港税收模式，对促进横琴与港澳和境外的贸易、投资或其他形式经济合作提供了便利条件。
总部经济
在横琴年度纳税不低于500万元的企业，可以申请认定为成长性总部企业，按其在横琴新区的市级年度财力贡献的50%予以奖励。
创业
设立政府引导基金，以股权投资的方式，支持横琴主导产业和战略性新兴产业，投资具有良好前景的初创企业。
设立澳门青年创业谷，为澳门人提供一条龙创业服务，进驻将减免至少一年租金。
商业扶持
对进驻横琴大型商业综合体内特色品牌店重拳出击扶持，每年斥资1亿元补贴。进驻商家多组合福利：
装修补贴金额：500元/㎡（港澳商家600元/㎡）
单个经营主体装修最高补贴金额100万元（港澳商家120万元）
落地奖励金额5万元
优秀商业品牌落地最高奖励金额20万元
硬核关键词二文旅休闲
香港、澳门、深圳产业的硬实力分别是金融业、博彩业、科技产业，珠海在这几方面不具备竞争优势，但在旅游产业上其实拥有得天独厚的优势，对外地游客持续吸引力日渐强大。
据统计，2018年澳门入境旅客超过3580万人次，其中三分之一游客会选择“一程多站”的珠海与横琴来延伸旅行目的地。
横琴知名度逐年提升，与长隆国际海洋度假区主题公园名片效应密不可分。
2014年长隆的成功开业运营，使珠海市当年GDP增幅一跃成为珠三角第一。
开业四年来累计吸引游客超5900万人次，去年游客量破千万。
▲长隆海洋王国来源网络
这是什么概念？这是国内单个主题公园游客量最高记录。
赫赫有名的华侨城在全国有几十个主题公园旅游区，其单个主题公园的游客量最多也就是400万，远远低于海洋王国。
世界前25名主题公园游客量榜单中，游客量超过千万人次的10个主题公园中7个都与迪士尼有关，大陆品牌仅有长隆海洋王国一家上榜。
从这组数据上看，珠海在主题公园的发展上已经创造了国内之最，跻身世界行列，足以让其他城市和旅游业界羡慕不已。
要不是主题公园的先锋效应，珠海荣膺顶级的城市门面担当还真难得一见。
一个小小的澳门，30多平方公里，仅为横琴的1/3，人口只有60多万，竟然创造了人均GDP8.26万美元的世界第二的高水平。
在博彩经济因为反腐政策而下滑的背景下，澳门积极转型，国家发改委确立其世界旅游休闲中心的定位。横琴新批复的国际旅游岛定位，也是配合澳门建设世界旅游休闲中心。
澳门发展国际旅游已积累多年经验，形成了大量资本和人才储备，这些都可以在横琴找到用武之地，对横琴新区是一重大发展机遇。
按批复方案，到2020年，横琴将把旅游休闲产业培育成为经济支柱产业。
横琴新区管委会主任曾表示，横琴与海南和福建平潭两个旅游岛发展大有不同。一是区位。横琴地处粤港澳大湾区，要强化与港澳的互动。二是发展方向。横琴会更突出休闲旅游、大健康旅游及亲子旅游特色，形成差异化产品体系。
同步打造休闲度假、会议展览、医疗保健、文化体验、邮轮游艇、海洋旅游等精品旅游项目，构建不同主题、特色、档次的多元旅游产品体系。
横琴如果实现和澳门的文旅休闲产业无缝对接，引进国内外大型文旅企业，将会极大地提升珠海的城市价值和地位，这种毗邻的优势是其他城市完全无法做到的。
旅游岛并不意味横琴只发展旅游产业，除了长隆海洋王国这类以旅游娱乐为主打的综合项目外，横琴还一直坚持把“旅游+”产业发展作为横琴之基。
有业内人士认为，虚化的金融与地产不足以支撑横琴发展的初心，对珠海未来的发展无益，政府应重视引导区内旅游、文化、创意等产业的发展。
横琴产业发展目标之一的文化创意产业集群正在建立雏形，新的打卡胜地布局已呈现。
丽新星艺文创天地、香洲埠文化院街、富华紫檀文化创意园、富盈商务度假中心、港澳智慧城、天星汇影视城、彩虹生活广场、来来梦幻世界、钜星汇、拱廊广场(施美兰)、云生态·商贸圈、金牛国际等项目，都注重在旅游文化方面做动作。
▲长隆海洋科学馆来源网络
▲丽新星艺文创天地一期地块来源网络
数百亿投资的文旅创意产业群必将成为长隆之后更多游客可选择的旅游目的地，为珠海产业树立跨越升级的标榜。
值得一提的还有近几年形成的文化软名片，珠海借助大型活动打造影响力和品牌，构建旅游产业服务集群。
城市形象和城市特质相继在2018年央视春晚、数个《极限挑战》、《奔跑吧》、《妻子的浪漫旅行》等人气节目中亮相展示，再度提高了珠海的受关注度。
而凭借中国国际马戏节、中拉博览会、中国航展、珠海WTA超级精英赛等大型活动，这类非传统资源的打造，使得珠海因不同于其他同类城市的旅游特色而声名远扬。
▲珠海WTA超级精英赛
硬核关键词三新兴产业
目前横琴就业人口？根据横琴总体规划2020年横琴总人口28万，这么大差距靠什么产业才能填补是个问题。
文旅休闲产业蒸蒸日上，带动庞大客流量。但这些并不算是常驻就业人口，政府斥资5000亿加快横琴落地项目投资，助力澳门突破单一产业的选择在哪里？
珠海人口少，产业弱是不争的事实。横琴短期看还未形成核心产业，《横琴总体规划纲要》指出重点建设粤港澳区域性商务服务基地，建设融合港澳优势的国家级高新技术产业基地。
澳门的旅游休闲、金融服务及会展业有相当大的发展空间，可以为横琴产业发展提供很好的基础。
▲金融岛来源网络
香港方面四大产业中只有金融业不可动摇，需要在内地一步步开放资本账和国内的资本市场，横琴作为国内金融机构跨境延伸的落脚点，可以更好地拥抱港澳金融市场。
▲横琴金融产业基地来源网络
横琴产业的方向主要依托于港澳新兴产业的渗透和外溢。定位休闲旅游、商务服务、文化创意、特色金融、中医药及医疗健康、科技创新几大产业。
横琴仅28平方公里可开发土地，大部分用地以产业项目用地为主。其中根据《规划》横琴居住性质用地5.9平方公里，仅占横琴可建设用地规模的1.2%。
据南方+报道缩减住宅用地，暂缓非澳项目申请等。去年政府大力整治，以金融口号卖商用公寓的楼盘，都是为横琴多产业发展打下良好的基础。
为了促进澳门多元产业发展，正建设粤澳金融合作示范园、粤澳合作中医药科技产业园、粤港澳物流园首期项目、国际科技创新中心，发展大数据、云计算、人工智能等战略性新兴产业，与澳门联合构建“一程多站、综合运营、联动拓展”大旅游产业链。
▲粤澳合作中医药科技产业园孵化区实拍图来源网络
▲国际科技创新中心效果图
据《横琴新区2018商事主体发展分析报告》，登记企业中第三产占比超过九成，三产发达的产业结构助力横琴产业向高端价值链延伸，其发达程度将决定横琴经济发展的强弱。
其中租赁和商务服务业、批发和零售业、科学研究和技术服务业占总量的七成以上，有比较突出的优势，形成一定规模效应。
▲来源于《横琴新区2018商事主体发展分析报告》
硬核关键词四教育资源
横琴有高起点的规划格局，教育配套也不含糊。
已开学三所公办学校，横琴中心幼儿园、横琴新区第一小学、横琴新区第一中学，全部委托给华发教育公司全权管理，开创了民办学校整体性托管全区公办学校的先河。
新投用的伯牙小学（暂定名）委托国家“双一流”建设高校首都师范大学全权管理，预计今年9月开学。
与英国哈罗公学、英国威雅公学达成合作共识，设立横琴哈罗礼德学校和横琴威雅公学，均涵盖幼儿园至高中配置，横琴威雅公学是英国威雅公学在中国设立的第一家外籍人员子女国际学校。
横琴华发容闳学校（九年一贯制学校）、横琴华发容闳高级中学普通高中与珠海德威（将由现校址迁往）日前正式动工，增加两所华发容闳学校。
▲横琴华发容闳学校、横琴华发容闳高级中学效果图
相对珠海其他区域，横琴贵族式教育资源大爆发，堪比珠海教育新高地。
澳门大学横琴校区已于2013年启用，比老校园大20倍。
▲来源于网络
横琴户籍学生，高考成绩达到一本线，英语科成绩达到110分以上的，报考澳门大学最高可加35分！
妥妥跑赢了高考改革跟全国性的加分项目。
硬核关键词五宜居同城
据横琴中原的数据，过去5、6月份，横琴45%的成交量来源于港澳客。
从上述地区房价不难看出，横琴与拱北房价仅为港澳的1/3-1/4，价差5-8万以上。香港市中心高达21万元，价差更是去到15万以上。
横琴宜居的城市界面已优于拱北，人流不过于拥堵嘈杂，通关便利、民生进展快。
横琴新口岸即将年底实现24小时通关，两会透露年底前将澳门莲花口岸整体搬至横琴口岸，实施"一次查验、一次放行"的通关新模式。
今年3月开通琴澳跨境通勤专线；增加澳门单牌车进出横琴的数量；7月1日起常住横琴一体化区域的澳门居民，可以参加珠海医保；探索澳门就医券、医保在珠海使用……
▲来源于网络
种种便利举措推进琴澳同城任意门打开，澳门经济发展的模式有机会在横琴实现复制，催生越来越多的澳门人选择横琴居住、工作。
香港又连续第八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。而横琴已与香港陆地相连，低总价也能触动普通民众的购买欲望。
港澳客户购买横琴灏怡财富中心、华发广场、龙光九龙玺，可执行澳门3.375%的贷款利率，相当于大陆基准利率（4.9%）之上6.9折。
珠海市自然资源局发布，7月10日横琴时隔两年再拍住宅用地。当下横琴房价横盘已久，新增土地供应势必给住宅市场些许期望想象空间。
横琴的产业潜力及火爆的游客经济，同样激活写字楼、70年产权公寓租赁市场。中原统计横琴四月成交量占比中，这两种物业类型达35%。
小结
广东自贸区之所以突飞猛进，很大原因得益于优惠的企业、人才、税收政策。
三大自贸区产业发展各有千秋，还未形成良好的联动机制，这个理想状态难以在短期内实现，还需要花很多时间去培育，以形成产业集聚。
希望以后我们再谈起自贸区时，不单功利的只从地产市场投资角度出发，看溢价空间，经济和产业才是南沙、前海、横琴未来真正的生命线。
一个新区短期看人口，中期看产业，远期看经济。
有了突破框架的政策先行、清晰驱动力的产业矩阵、国际前沿的规划配套、集聚化的人口红利，区域的资产价值判断自然豁然开朗。