民法典首提“居住权”！可自行设立，对房产交易有什么影响？

新中国首部民法典正式问世。 

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。

明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权，住宅70年产权到期可自动续期。

如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权”，究竟意味着什么？

01居住权，不是那么简单。

根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。

未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。……显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。

居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。

居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

居住权，更进一步。居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。同时，还有一些问题有待司法解释进一步明确：

其一，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？

其二，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？

其三，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。