多地突发监管账户被冻结，碧桂园怎么了？

最近地产圈最劲爆的消息，就是来自于网络上关于成都、福州等城市住建局紧急通知，冻结碧桂园项目监管账户内资金的微信截图。这个重磅信息足以把当下与碧桂园有业务往来的金融机构吓尿！

▲多地住建系统紧急通知，冻结区域内碧桂园所有项目监管账户内的资金。消息来源：微信截图

归属地政府工作人员的名字是可以在网上查询到的，证明其消息来源是比较靠谱的。政府部门的工作人员不可能吃饱了没事干，去散布谣言的。

▲来自某地市住建局工作人员的群通知。消息来源：微信截图

这到底是是啥情况呢？一般而言，区域内政府部门发出紧急通知，冻结碧桂园所在区域内所有项目的监管账户资金，说明情况比较严重了。碧桂园在该地区的项目，可能存在重大的烂尾风险，才会采用这样的方式

接着网上又有传言，说是因为有个合作项目的安置房施工不过关，该市住建局要求整改。然后碧桂园的区域总去住建局开会途中，因为堵车迟到了，还与住建局领导谈得不甚愉快，事后就被要求把所有楼盘监管账户都冻结了。

然而，这个传言，明哥觉得也是相当的不靠谱。理由如下：

1.根据目前所了解到的情况，碧桂园所在区域内的所有项目监管账户内资金被冻结，并不只是一个城市，一个区域是这种情况。

2.即使政府领导与企业管理者交恶，也不会采用这种赌气，尤其是在当下这种敏感的时间节点上，除非该政府领导是真的不想要自己头上的乌纱了。

既然如此，那碧桂园这到底怎么了？难道是市场环境太差了吗？

01

碧桂园4月业绩同比下降60%

5月6日（昨天），碧桂园刚刚公布了4月份未经审核的经营数据。整个4月，碧桂园实现权益销售金额226.4亿元，销售面积274万㎡。今年1~4月，碧桂园累计权益销售金额约1218.7亿元，累计合同销售面积约1571万㎡。

▲5月6日，碧桂园发布未经审核的4月份销售数据。

再把权益销售金额换成全口径销售金额，其实可以看到碧桂园1~4月的流量金额为1633.9亿元，是目前仅有的4家销售额破千亿的房企之一，依然位列行业第一。但是，其销售数据同比去年下降40%多，4月单月的销售额，同比下降近60%。

▲1~4月房企销售业绩表现。资料来源：克而瑞

不过，业绩下滑也不止碧桂园一家，不少行业龙头房企和以稳健著称的房企，业绩同样下滑了40%左右。

而在以往以“三好学生”著称的旭辉，业绩更是全线大跌，1~4月全口径销售金额同比下跌53%，4月同比暴跌61%，让人大跌眼镜！

在这样的基础下，碧桂园4月份的业绩其实并不算差，只能说是马马虎虎吧。

02

碧桂园债务结构

2022年5月2日，碧桂园再度回购美元债。这个回购的动作，其实就是还债的意思。今年3月以来，碧桂园已累计回购5570万美元的美元债，同时境内债也在进行回购。

▲5月2日，碧桂园发布的回购优先票据的自愿公告。

从当前的债务结构来看，碧桂园并没有出现债务逾期或者违约的情况。因此，此次被政府部门紧急冻结监管账户资金或许另有隐情。

从碧桂园的总负债率来看，其债务规模为地产行业第二的1.65万亿元，仅次于中国恒大。在债务结构上，碧桂园的短期债务高达790亿（一年内需偿还债务）。分别为：

一年内到期优先票据83亿；一年内到期公司债券63亿；一年内到期的银行及其他借款644亿。

当前，碧桂园的还债压力是非常大的。然而，在2021年报中，碧桂园披露了自己有68%的销售额来自于三四线城市的贡献，全年总去化率约67%。

如此高的三四线城市占比，再加上如今日益恶化的市场环境，碧桂园能得到金融机构的信心非常有限。国际评级机构还纷纷下调其评级，也可以看出，评级机构对碧桂园没有信心。

03

写在最后

这次政府层面为何突然加码监管，明哥就不妄下猜测了。只能说，让子弹再飞一会儿。

所有已经出险的房企在出险前，都是“一切正常，岁月静好”的。