房地产开发商是一种严重依赖现金流的企业，资金规模周转巨大。当疫情为全国的房地产建设和销售摁下暂停键时，可想而知，开发商的资金链压力有多大。正常情况下，开发商理应以价换量，迅速降价以换来宝贵的现金流。先降价者续命，后降价者出局。
但现实情况和理论情况却截然相反，疫情结束后，全国的房价不仅没降，反而略有上升，个别城市甚至因为涨价迅速而上了新闻，遭到了中央的严查。但是在涨价的前提下，开发商的销量不仅没有下降，反而迅速上升，标准的量价齐升，牛市征兆。不对啊，这解释不通啊。疫情很明显对经济造成了重创，租房市场量价齐跌，租金降了，租房的人还少了，房价不大跌就不错了，为什么还会涨？
现阶段买房的人，并非不知道现阶段的经济困难。但他们在赌，赌中央救市。20年来，每逢经济不行的时候，中央一定出手救市，救市的工具箱里，第一个首选的就是房地产。经济越差，房价越高，这几乎已经成了一种经验，这么做的赌徒全赢了，赢的盆满钵满。但这一次，他们可能要输了。
房价上涨的极限
房价的上涨，有其极限。假设全社会的中国人都疯狂的看好楼市，都要倾其所有去买房，你猜房价会涨到多少？以上海市为例，上海是一个特别喜欢在郊区盖房子的城市，有一二十万一平米的超核心豪宅，也有三四万元一平米的郊区小房。根据上海市公布的2019年二手房成交数据，其70%的房源成交，总价都在300万以内。
很多经济学家都承认，现阶段中国的居民杠杆已经近乎加到了极致，所以我们也可以认为，上海市70%的房屋成交，300万元就是其总价极限。一套总价300万元的房子代表什么？按3成首付算，需要一次性拿出100万的现金，然后贷款200万元。
按30年等额本息法，利率4.9%计算，每个月需还月供10614元。
如果夫妻双方有一个孩子，在负担月供的前提下，要维持一个体面的中产阶级生活，孩子也能和同龄人一样上培优班，那夫妻的月入加起来必须要达到2万左右。能达到这个收入水平的上海家庭，并不多，都算是中产精英了。在当前的房价水平下，多一些蓝领工人还是少一些蓝领工人，对上海市的房价不会有丝毫影响，他们只会影响租房市场的价格。如果985/211的学生愿意留在上海，才会对上海的房价构成明显的支撑效果。因为只有他们，才大概率能够组成月入破2万的家庭，也只有这样的家庭，才能在上海郊区买一套房。他们的收入不涨，那房价就不会涨。蓝领想买一套上海的房子，买不起。白领想住市中心，也买不起。不是不想买，也不是不想买更贵的，是真买不起。每个城市都有自己的房价极限，这个极限是根据自己的核心居民的月入来决定的。如果无视自己的月入，明明只能负担1万的月供，非要每个月还款2万。那你的风险承受能力就会非常差，整个中国楼市的根基都会摇摇欲坠。因为你这么做就赌房价会暴涨，你的家庭现金流每个月都会失血1万元。如果你提前储备了36万现金，那你最多抗36个月。
房价3年不涨，那你就崩盘了，你必须卖掉自己的房子。你大亏特亏，国家维稳楼价的压力也急剧增加，闹事的人大幅增加，整个社会都会动荡不安。国家绝对不会允许这样的事情发生。月入的上限决定了杠杆的上限，而杠杆的上限决定了房价的上限。想让居民的收入上涨，是非常困难的一件事，需要多年的努力才能缓慢见到成效。有没有办法简单迅速的提升房价呢？当然有。如果我们把首付比例从3成降低到2成，同样攒够100万首付的前提下，我能购买的房价上限，就从300万变成了500万。如果银行可以降息，比如房贷利率打7折，那么在同样月供的前提下，我的贷款总额，就能从200万，变成240万。不管哪一种，都能简单便捷的拉升房价。在上涨预期强烈的大牛市里，降低首付比例的刺激效果更明显。在上涨预期不强烈的横盘市里，降息的刺激效果更稳妥。暂时没有熊市的分析归类，因为我还没见过。
历史的数据
有很多人说，美国货币放水了，中国也得跟着放。一旦货币放水，房价必涨，因为楼市是货币的蓄水池，不管央行怎么控制，怎么三令五申，最终货币一定会流到楼市里。这种歪理邪说也就骗骗小孩子了。伟大的中国连新冠病毒的流动都可以控制，怎么可能控制不了货币的流动。中央一句话，各地方要引导房价稳步有序的下跌。房价立马就崩盘给你看，货币会全部从楼市里流出来你信不信。房住不炒的意义是在不断变化的。2018年之前，房住不炒是说给百姓听的，老乡莫慌，房价不会涨了。2018年之后，房住不炒是说给开发商听的，老总莫慌，房价不会跌的。我知道很多人在赌中央救市，但我觉得没必要赌，因为中央救市是有征兆的，而且征兆很明显。
2008年11月1日，央行发布新政，个人首次购买90平以下普通住房，契税下调，免征印花税，免征土地增值税。首套房和改善型住房贷款利率一律7折优惠，首付下调为2成。房价应声暴涨，直接翻倍，主要那个首付2成的威力太大了。但这种上涨，是一天涨到位么？并不是，涨了一年才到位，第一个月的涨幅没有超过10%，前几天更是丝毫没涨。
2015年3月30日，央行发布新政，二套房首付款不低于4成，公积金贷款首付比例不低于两成，二手房增值税从满5年免征改为满2年免征，全面取消限购。房价又翻倍了。但这种上涨，依然不是一天涨到位的，而是花了一年多，第一个月的涨幅依然很微弱。而二三线城市，头一年的涨幅甚至几乎可以忽略不计，要等一线涨到峰顶了，资金被政策限制被迫溢出之后，才开始慢慢上涨。这里面给予的缓冲时间实在太多了，因为大多数中国人都是无知无觉的普通人，压根不懂政策，也不懂楼市。他们买楼根本不看什么央行政策，而是要等看到房价涨了，楼盘被哄抢一空，才会开始行动，反应实在是太慢。但这样的普通人，数量实在太庞大，庞大到他们才是购房的主力军。。。而上一波涨价的逻辑，在于去库存。库存高企，房子太多，当然要刺激刺激那些不涨不买的普通人，让他们把钱掏出来买房。
2014年7月，在动用了一切常规手段之后，全国住宅去化周期依然缓慢攀升到了20个月左右，也就是说完全停止供房，库存的房子也能卖20个月。
其中，一线城市去化周期为17个月，二线城市为20个月，三线城市为26个月。今天的去化周期是多少你知道么？而根据2019年11月的最新数据，全国房地产行业平均去化周期仅为9.4个月。其中一线城市为10个月，二线城市为9个月，三线城市位12个月，差不多只有2014数据的一半。
而根据2017年4月份，住建部80号文的要求：去化周期36个月以上的城市停止供地。36~18个月的城市要减少供地。12-6个月的城市要增加供地。6个月以下的城市要显著增加供地，且加快供地节奏。按这个要求，全国大多数城市，目前都属于住房不足，要增加土地供应的阶段，根本没有去库存的任何需求。中央没有刺激楼市的任何动力，但地方政府有。
能富不能贫的地方政府
中央出台房价限制令，禁止房价的一切上涨之后，各地方政府依然有人频频试探中央底线，连续出台短命的一日游或几日游政策。我们都知道，最近大半年，国家一直在降息。但降息为什么不一口气降，非要每几个月降0.05%这样挤牙膏。降5次，才0.25%，和以前降一次一样多。降这么慢的原因，就是为了维持经济的平稳和楼市的平稳。高价横盘，楼市会缓慢失血，横盘的压力和难度会越来越高。正常来说，是横不住的，不涨必跌。但如今国家通过一系列的政策，缓慢注血，根据实际情况不断调整注血力度，这样就可以把横盘的时间拖的很长。横的足够长，楼市的泡沫就没了，人民群众就买得起房了。现阶段的房价，已经到了群众能承受的极限，当勒紧裤腰带月入都不能负担月供时，再拉房价毫无意义，只会引来投机客的狂欢，和迅速的崩盘，对国家毫无任何益处。在居民的月入可以负担月供时，房价虽高，但风险其实是可防可控，并不完全算是饮鸩止渴。中国人爱家顾家，只要有一丝可能，就不会弃房断供。但当月入不能负担月供时，再拉房价，那真的是饮鸩止渴。取消限购限贷会有什么效果，国家很清楚。效果之后会有什么效果，国家也很清楚。这一次，全球确实放水了，但从目前中央坚定的意志看。炒房客们，恐怕要赌输了。买房跟党走，中央让你买你就立刻买，不让你买千万别买。
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