针对2020年4月20日央行针对房贷真正意义上降息，以此分析原客户如何转化，未来房地产货币政策趋势，特汇总以下问题简要解答。
本篇文章逻辑上分五部分
第一部分：LPR的一个简单概念。
第二部分：2020年1月1日之前存量房贷转化。
第三部分：2020年1月1日—2020年4月20日房贷利率情况。
第四部分：2020年4月20日—至今，房贷真正意义上的降息。
第五部分：中央自17年中旬调控房地产，历次中央政治局会议关于房地产表述。
第一部分
一、 什么是LPR
LPR概念：LPR=MLF+银行加点，MLF为中期借贷便利，是一种市场化利率。综合18家银行，包含国有银行、城市银行、外资银行等报价，去掉最高和最低值，平均得出每月央行LPR利率。
第二部分（货币政策的定向偏宽松、房地产持续的调控政策）
二、 2020年1月1日之前贷款转化政策
1、 转化客户：2020年1月1日之前基准利率商业贷款方式客户，不含公积金贷款，同理组合贷客户，商业贷款部分也需要转化，原来是固定利率的也需要转化。
2、 转化时间：央行要求在3月1日到8月31日之前完成。
3、 转化后两种方式：固定利率和浮动利率。
4、 转化后利率调整周期：至少为一年，正常为每年1月1号调整。
5、 转化后利率计算方式：LPR+银行基点=原房贷利率。
转化涉及两个值不变：a、转化期间LPR=4.8%（核定值为2019.12月LPR）。
b、转化期间利率为原房贷利率。
c、以此确定银行基点，此基点还清之前永久不变。
6、 2020年1月1日之前房贷转化举例
转化浮动利率：a、原来是基准上浮10%，那就是4.9%*（1+10%）=5.39%，转化后是4.8%+59（基点）=5.39%，59个基点永久不变，月供随央行LPR变化而变化。
b、原来4.9%折扣9折，那就是4.9*0.9=4.41%，转化后是4.8%-39（基点）=4.41%，-39个基点永久不变，月供随央行LPR变化而变化。
转化固定利率：原利率为基准利率上浮10%，利率为5.39%。或者原利率为基准利率9折，利率为4.41%。那转化后此利率5.39%，或者4.41%还清之前永久不变。
三、 转化选择固定还是浮动
1、 宏观预测长期：按照发达国家经济发展历程和利率水平，中国经济发展过程中长期看，整体利率水平会走低，这是必然趋势，还会有很大的下调空间。
2、 宏观预测短期：全球经济一体化相互影响，现随着疫情全球大规模爆发，经济形式不容乐观。为刺激经济发展，全球已呈现货币宽松态势，短期已经进入利率下行周期。
总结：从长周期和经济发展趋势看应该选择：浮动LPR。
3、 通货膨胀：大趋势利率下降，但是如遇到通货膨胀率过高，经济发展过热，这时候大概率会是加息周期。
4、 房地产调控周期：贷款利率分1年期和5年期以上，房贷基本为5年期以上，且LPR每月调整，每年1月1日调整存量房利率，所以这里就会存在操作空间。房地产调控和中国经济发展形势、中国产业结构和升级、中央对于房地产态度、中国地方政府负债率和居民杠杆率等因素有关。
总结：这就是不确定性，5年期以上变化和房地产调控息息相关，不能排除央行对5年期以上做定向调整，这时候房贷会上涨。原7折、8折、9折的，贷款额不高，这种情况建议选择：固定利率。
其实本质上存量房贷款利率LPR选择就是：在判断央行未来五年期LPR利率高于还是低于4.8%。如果低于那浮动就合适，如果高，那就是固定合适。