从房地产的“保质期”理论，看疫情给房价房租带来什么样的影响？

谁说房价没降，我的根本卖不出去。其实，卖不出去跟降价有很大区别，或者说，卖不出去的原因就是不想降价，在确切说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

不愿意降价的卖不出去不是坏事，说明多数人不愿意降价卖出，本质上还是业主对于后市的预期还是看好。

而愿意降价的卖出，有两种原因，一种是预期别人会出现更低的价格卖出，所以自己赶紧卖，这就是看空。另一种虽然没有看空但是缺钱又没有其他融资的方法，那么只能降价卖房获得现金流。

而房租降了并不代表看空房租，因为租赁是有保质期的，也就是今天降价不代表明天也会降价。今天降价的原因是今天如果不降价就会收入为零，降价总比租不出去的零收入更好。

就像超市里面总有一些快到保质期的商品在打折促销，但是保质期长的同类产品就没有打折，原因就是保质期到了，这些商品的价值就是零。这个时候有的人肯定会选择买降价来到保质期的，因为买回去就赶紧吃掉，而有的人就买原价的，因为他并不是赶紧吃掉。

理论上讲，保质期越长的商品价格越坚挺，同样，只有保质期长的商品才有投资价值。这种没有保质期限制的商品也就有了投资价值，也就是在保质期内价格可能有涨有跌，这种未来可能价格高于现在价格的预期就是投资价值。而保质期短的商品价格走势肯定是持续下跌的，只要保质期结束价格就清零。

出售的房子是没有保质期限制的，因为今天的房子跟明年出售就没有区别，所以多数人不愿意降价。就是预期保质期内存在价格上涨的可能。

而出租的房子就有保质期，租约就是保质期期限。如果房子还处于空置状态，就是说房子的保质期只有一天，今天租不出去就说明今天的保质期过了价格清零。所以这个时候大家都选择降价短租，目的就是疫情让出租市场的保质期出现缩短。

一旦疫情结束，那么租赁市场就会恢复正常，保质期也就延长了，价格也就反弹。

所以，现在租金下降的都是短租，如果是长期租约其实并没有降低，而当市场上房东能都愿意短租而不愿意长租的时候，恰恰就是市场租金要涨价的信号。

所以，对于疫情让房价没有降而让房租降低了的真实理解应该是，只是短租的租金降低而长租并没有降低，房价没有降低并不代表没有人着急卖房，只是因为卖不出去所以并没有人愿意大幅降价。

同样，疫情也是有保质期的，疫情的保质期就是病毒对大家的的直接影响以及恢复期内的间接影响的时间总和。

疫情的保质期到底多久，现在还是未知数，刚开始大家还比较乐观，认为三月份就会结束，或者类似非典时期天气热了，病毒自己就消失了。现在看来，本次疫情的影响远远大于非典的sars的影响，中国也只能说暂时控制住蔓延，而全世界正处于水深火热，尤其对疫情的恐惧让我们还不能大规模复工复产。

其实，即使复工了，多数的复产也没有进行，没有订单没有生意的影响力还会持续一段时间，到底多长时间，这点才是最大的担忧。

就房地产来说，可喜的是，最近买卖跟租赁都有了回升，这个回升是建立在参与者对疫情控制比较乐观的前提下的结果，但是，如果疫情突然反弹，就会让反弹彻底夭折，那时对市场的打击要远远高于第一次的打击。

所以，我们看到，政府对于当前的复工复产还非常谨慎，除了民生领域的复工有续进行，其他非民生领域的复工基本还处于暂停状态。