疫情来了，为什么房租降了，但是房价没有降？

突如其来的疫情让全世界经济出现了停顿，当然也包括中国的房地产。

虽然以恒大为首的开发商们打出了78折的噱头，但是明眼人都能看清楚这个78折只是取消优惠后重新拿出来的回锅价，并非真正意义的降价。更有大机构出手整栋买下，比如长安街的永安里核心商圈的LG双子座大厦被新加坡基金公司以80.46亿收购，位于东二环东四十条桥的合生国际大厦以45亿被弘毅资本收购，位于东四环慈云寺桥的中弘大桥以33亿高出评估价被拍卖。

和房价来看，租金确是实打实的降了，多数房东都给租户免了一到两个月租金，原因就是一旦租户退租，现在很难出租，所以还不如便宜点让租户踏踏实实不要退房。

而那些退房的房子，再次出租时发现很少有租户，只能用打折降价来吸引为数不多的求租者。

降房租的原因就是房东明白哪怕租低点，也比空着强。

为什么房价可以让房东扛着，但是房租却没有房东愿意扛？原因就是房租是刚需属性，是不能后期弥补的，今天空着的损失就是实打实的损失。而房价是投资属性，今天没有卖出去但是后期可以再卖出去，只要能扛过去，预期房价还会反弹所以就没有必要现在降价。

这就是主要区别，房租是连续性消费，而房价是一次性消费。连续性消费虽然后期价格还会像回来，但是无法弥补前期的损失，一次消费是可以通过后期来弥补。

就像飞机票，如果今天的机票没有卖完，那么损失就是确定的，所以我们看到机票经常打折，甚至一天好几个价格，并且越临近起飞时折扣越大，就是因为一旦起飞，剩余机票的价值就是零。哪怕第二天的机票价格再高，但是今天的损失确实发生了。

租房就跟机票一样，今天没租出去，那么就损失一天的的租金。即使后天租出去了，今天的损失也是实实在在。就是以后租金再高，房主也不会后悔今天租便宜了。

但是房价是一次性的，如果今天降价卖出了，以后涨起来，那么房主就会后悔。

当然，这种降价出租仅仅是短租，如果是长租，那么很可能就会后期价格涨起来，因为疫情带来的只是现在租金下降，一旦疫情解除，那么租金还会反弹，甚至更高。除非房东认为疫情会长期存在，以后房租涨不起来了，那么就会降价长租。

长租是介于短租跟买房之间的一种住房行为，时间越长，操作方式越接近买房。

当然，更现实的做法就是，在疫情期间，房东先降价短租，等疫情结束了，市场回归正常，短租租期到期，房东再按照当时的市场价格选择长租。

前面我的文章说了，房产就是一个城市的股票，租金就是一个城市的分红。疫情来了，让城市处于暂时停顿状态，自然分红就少了，等疫情结束，城市正常运转，城市的分红自然就恢复正常。

房价就是一个城市的管理能力的价值体现，就是这个城市提供的各种公共配套服务的综合管理能力的货币化标杆。虽然疫情来了减少了分红，但是抗击疫情也是一个城市管理能力的体现。只要能够有效抵御疫情，城市还会恢复活力，房东们只要相信城市的管理能力，就没有人愿意降价卖房，所以房价就不会降低。

房价的本质就是未来房子在可以使用的时间段的租金总和，比如七十年产权的房子，房价就是七十年内的租金总和，

当然还取决于七十年后如何续期的预期。所以房价涨跌的预期就是未来租金的涨跌。如果预期房租一直降价，自然房价也会跟着降价，如果预期房租未来会上涨，那么房价自然也就会涨。这个时候房价体现的更多的是未来租金的变化，而不是现在的租金。

正是疫情只能带来当前租金的下降，反而会给那些抵御疫情优秀的城市带来加分，也就是预期这些城市会在疫情结束后吸引更多的人流入，而带来房租的上涨，那么房价也就有了支撑，甚至上涨的动力。

那么，你认为哪些城市在本次疫情防控中表现优异，这些城市房租跟房价就会未来走高，自然就是未来中国最有活力的城市。