“三道红线”终结地产金融红利:房企鲤鱼跳龙门已基本不可能

以“三道红线”为核心内容的房企融资新规已然开始搅动整个行业，甚至被房企大佬视为一项将要改变行业逻辑的监管政策。“金九银十”本是房企销售旺季，但今年8月中下旬以来，房地产圈人心浮动，这始于8月20日住建部与央行召开的重点房地产企业座谈会，在官方关于座谈会的通报中，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”（下称“房企融资新规”）。

“十一”假期过后，一周之内，央行官员两度提及房企融资新规，央行金融市场司副司长彭立峰直言，新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。尽管有房企表示仍未看到正式文件，但这以“三道红线”为核心内容的房企融资新规已然开始搅动整个行业，甚至被房企大佬视为一项将要改变行业逻辑的监管政策。“三道红线”房企融资新规的提法在8月20日首次进入公众视野后，央行副行长潘功胜曾介绍，它是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。房地产金融审慎管理自2018年2月央行工作会议提出后，被监管层在不同场合反复提及，但始终没有言明具体内容。而据潘功胜在10月21日透露，房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重这三项宏观审慎政策工具的文件已制定完毕，将寻找合适时间窗口逐步实施。房企融资新规的酝酿时间近两年，内容尚未正式发布，但其已被市场解读为“三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不小于1。根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，依此类推，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”，四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5％、10％和15％，“红档”房企将不能新增有息负债。

房企融资新规的提法首次出现时正是上市房企密集召开中期业绩会的时段，尽管一些房企管理层表示，“细则没有出台”“尚未看到正式文件”，但仍将财务指标与“三道红线”对标。有上市房企管理层人士告诉《中国新闻周刊》，公司并未参加座谈会，但“三道红线”在业内流传后，公司内部就要求今年各项财务指标按照“红线”的要求控制，“还没听说如果不能在一定时间内达标会面临怎样的处罚”。根据央行官员在9月与10月的两次表态，房企融资新规的适用范围将“稳步扩大”。有房地产业内人士告诉《中国新闻周刊》，新规未来应该适用于销售额位列前二百、前五百这样的“重点房企”，“即使没有‘红线’约束，一些小开发商现在融资已经很难。”而有参加座谈会的房企已经给出“达标”时间表，融创中国管理层就表示，争取三年达到要求。对标“三道红线”，房企的“达标”情况如何？据中证鹏元对201家发债样本房企进行统计，从2019年底数据来看，样本房企剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标的中位数分别为70％、71.4％和1.29，可见“三道红线”划定的标准基本上与这201家房企中位水平相当，这也意味其中至少半数房企无法做到“不踩红线”。“在‘三道红线’的监管要求下，比较危险的是那些负债率高，且拥有大量持有型资产的民营房企。”