德州楼市还有多少库存。

‘’当下，德州楼市怎么样？‘’

这是很多地产人交流中经常提到的问题。

而评价一个城市房地产市场的好坏，最重要的是看供需关系。

市场有多少货量供应。

市场有多少购买力。

还有，就是市场有多少库存。

土地供应面粉的多少决定了面包的数量，土地成交量决定市场库存量，德州这座城市，多数本土房企开发效率较低，周期较长，成交后的土地转化为商品房需要1年甚至2年以上的时间。

如果更客观的分析市场，则需要拉长时间轴线，下表从10年的时间长度对德州市区成交住宅用地进行分析。

|来源中国土地市场网

近10年中，2010年德州市区商品住宅成交量最高，达到2424亩，2017年最低，仅为252亩，相比于2014年及之前，2015年开始德州市区的土地成交量大幅降低，而2017年开始，德州市区商住用地成交价格出现增长，今年上半年更是再奔新高。

|来源中国土地市场网2015年，2016年土地成交量的大幅降低，也是导致2017年德州市区房价高升的原因之一。

2020年的德州楼市，没有了2017-2018年的火热，市场恢复了平静，但土地市场却异常的火热，从4月份的怡明地块，三八路晶华地块土拍到7月底振华玻璃厂成交，溢价率一超往年。

7月29日，振华玻璃厂土拍，紧盯许久的碧桂园终于如愿以偿的进入德州市区。

市场库存告别了2017年市场的火热，德州楼市渐趋理性，市场项目数量相比往年大幅增加，

|仅供参考

2020年，德州市区在售项目达到45个，大大增加了购房者的选择性；

|仅供参考

根据表中信息，市场项目多为近2年新项目，少量项目为早期拿地项目，市场待售库存总货量达到472万㎡。

而从库存货量排名来看，库存货量最多的为铁西片区的瑞华新都汇项目，其次为高铁片区的德达蘭园，前10中，多为本土房企开发项目，外来房企为前不久刚刚成交的碧桂园及天泰项目。

区域分析而从更细化的片区角度分析，各片区库存量存在较大差异，我们将德州中心城区由西向东划分为8大片区，除铁西片区，高铁片区均为单独片区为，另外将德城区、经开区划分为6个片区。

|奥维地图从下表中看，市区商品住宅的库存集中于市区东西两端的铁西片区和高铁片区，其中高铁片区库存量最高达到156.6万㎡。

|仅供参考2018年，绿地四季印象及奥特莱斯澜泊湾分别取得445亩，300亩商住用地，大大增加了市场的货量。同时2017年开始，伴随市场热度的升高，区域的成熟，早期拿地项目也纷纷动工入市，例如红烨一品、昱景东方、德达蘭园等。大大提高了区域商品住宅库存待销售量。

|仅供参考

而铁西片区的库存货量集中于长期停滞的瑞华新都汇二期地块，

经开区的住宅库存货量多集中于中部区域，2019年东七地块的成交，2020年怡明地块，三八路晶华地块的成交，增加了市场的货量，而货量最少的为经开北片区，区域多为工业用地，商品住宅用地较少。

供销分析

如果简单的概括房地产行业，那就是买土地，建房子，卖房子的过程。

而从专业化去讲，决定市场的，则是土地成交，预售供应、销售去化三个方面，而从近5年德州市区的这三个维度分析来看，我们会发现一个问题。

|仅供参考

近5年的土地供应总量低于预售供应，而预售供应低于销售去化。

土地供应低于预售供应的原因，主要是市区多年以前成交土地在近年才启动开发，多出的供应货量多来自于5年甚至更早成交的地块。

|仅供参考而销售面积高于预售面积的原因，是由于部分中间停工项目以及部分项目为现房销售，无需取得预售许可。

|仅供参考根据近3年德州市区商品住宅去化分析，月度去化平均在17万/㎡左右。

而按照现有上方统计的市场库存量，市区商品住宅库销比达27个月。

观未来

相比往年，2020年德州土地市场热度有所提升，外来房企进入德州市场的积极性增强。

从市场住宅库存量来看，德州市区房地产市场虽有较大压力，但住宅库存量多集中于本土房企，受于开发效率，资金、销售速度的影响，供货量有限，出现短期货量积压的几率较小。

从各片区来看，2020年下半年，竞争最为激烈的或为高铁片区，区域以昱景东方、东方御澜湾、德达蘭园、绿地四季印象等众多项目展开激烈竞争，而受于区域现有配套、生活氛围、区位等影响，同时多数项目拿地价格较低，在成本上有着巨大的优势，区域最大的竞争点将在价格方面。

其次，则是德城南片区，7月29日，振华玻璃厂4宗地块成交，4地块计容建面达到近50万㎡，大大提升了区域库存量，成交后，竞得A地块的天泰选择和中梁合作，项目命名为天泰中梁九衢世家，而本土房企金辰地产取得区域地王，作为本土房企，未来在销售竞争方面将面临巨大压力。

|振华玻璃厂地块现状

当下的德州楼市，正处于去虚务实的阶段，想要赢得市场，价格和品质成为重要的发力点。

价格过高的项目在逐步开始降低成交价。

而部分低品质项目逐步被市场所淘汰。

2020年是品牌房企进入德州的元年，碧桂园、石榴集团、天泰地产纷纷落子市区。

2020年的下半年直至2021年上半年，也将是考验德州地产项目“内功”的时刻，用心做项目，跟随市场需求及环境变化及时调整才能在这个市场存活长久。

而面对德州市区的高库存，某些依旧对进入德州市区有着执念的外来房企，应该思考，在如此高压的库存下如何才能标新立异，稳步销售。