中国楼市“两大泡沫”之一被调控?或将出台相关政策

楼市再传大消息！近日，浙江省政府通过其官网，公布了《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见（征求意见稿）》等两份重要文件。根据文件，浙江将把全省1010个开发区整合到150个以内，还将精简各类开发区“6成以上管理机构”。在“减量”的同时，浙江还提出开发区要“提质”——

1、力争2025年全省产值超3000亿的开发区从当前6家提升到10家。

2、打造20个左右高能级战略平台；提升国家级经济技术开发区对外合作水平和产业发展质量，力争进入全国前30位的5家，其中进入前20位的4家、前10位的2家。

或许有人会问：这是在说开发区，跟楼市有什么关系？答案是：关系非常大，大到超乎你想象的地步。原因很简单：过去这些年，开发商在国内拿地的逻辑，发生了巨大的变化。很多住宅用地，是通过绑定开发区、绑定产业新城出让的。早期拿地很简单，直接买就是了。后来，地方政府对房地产的态度变得羞羞答答，土地出让往往需要有“实体经济”的加持。为什么开发商有一阵子热衷搞文旅、搞商业综合体？其实都是为了拿地。再后来，你不跟产业新城绑定，不跟开发区绑定，就会失去大把机会。所以，很多开发商开始搞“产业新城”，甚至玩起“造车”。其中大部分都是“项庄舞剑、意在沛公”——奔着土地去的。

2014年的时候，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的负责人曾公开透露：他们的课题组调研发现，当时仅12个省、区的156个地级市和161个县级市，规划的开发区、新区，就可以容纳34亿人居住、生活。后来这个数字曾遭到质疑。但不管怎么说，中国的开发区、新区很多，这是不争的事实。这些开发区、新区都非常有野心，希望装下很多人，也是不争的事实。很多开发区、新区长期荒芜，土地在晒太阳，更是不争的事实。

以浙江省为例，总陆地面积仅有10.6万平方公里，11个地市，但开发区就达1010个，平均每个地市接近100个。这的确是严重超生了！其中土地浪费情况，一定比较严重。事实上，中国自改革开放以来，开发区、新区的“清理整顿”至少搞了两轮：2003年到2007年为一轮，2017年以来为一轮。新华社2003年11月28日的报道说：国务院全面部署进一步治理整顿土地市场秩序以来，全国已撤并整合各类开发区2046个，各地乱设开发区的“圈地”风正在得到初步遏制。这一轮撤并之前，全国各类开发区总数为5658个。在全国撤并整合的2046个开发区中，山东省占了695个，浙江省占了472个。

可见，当时浙江的开发区非常泛滥。到了2007年4月，这一轮清理整顿的数据再次刷新：全国开发区从6866个核减至1568个，减少77%，规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里。清理整顿的成果没有保持多久。13年后，仅浙江一个省就反弹到了1010个。开发区都要设立管理机构，而且往往参照政府设立，人员庞大。人多了，不仅需要养活，还要给他们找事干、赋予权力，这给社会带来的成本就更高。每个开发区不仅要有产业用地，还要配备生活用地，住宅、商业等土地当然不可少。参照2007年的数据，我们可以猜测，全国开发区占用的土地至少在5万平方公里以上，这其中很多都是耕地。

由此，诞生了大量住宅用地。如果全部开发出来，能装下的人口肯定数以10亿计！所以，开发区和高铁新城，堪称中国房地产的两大泡沫！为什么说高铁新城也是泡沫？其实很好理解。你如果多坐几次高铁，就会发现一个匪夷所思的现象：很多城市的高铁站非常远，周边比较荒凉。这其实是故意的！前些年，中国人口红利尚未完全结束，很多城市都有强烈做大做强的愿望和信心。往往超前规划设计了高铁新城，希望通过高铁的建设，把自己城市的“建成区面积”翻番。但能做到这一点的城市不多，也就是中心城市而已。所以，多数三四线城市前期设计的“高铁新城”，目前多人气惨淡。高铁新城将来如何收场，尚未可知，因为高铁站搬迁可不是一件容易的事情。

而开发区的整合、撤并，就相对容易很多。2017年，国务院印发了“关于促进开发区改革和创新发展的若干意见”，要求“减量提质”。其中涉及土地的部分提出：

1、推动开发区集约利用土地、提高土地利用效率，从建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标的管控和综合效益等方面加强开发区土地集约利用评价。

2、对考核结果不合格的开发区，要限制新增土地指标，提出警告，限期整改；对整改不力，特别是长期圈占土地、开发程度低的开发区，要核减面积或予以降级、撤销，不允许纳入全国开发区审核公告目录。部分省区在2018年到2019年，就基本完成了开发区的整顿。相比之下，浙江行动偏晚了一些，但动作比较大。

可以想见，这一轮全国性的“开发区整顿”，会大大压缩开发区的数量，减少管理人员、管理成本，还大幅减少占用土地的面积。对于楼市最大的影响是：很多跟开发区配套的住宅用地会被收回，这相当于给全国楼市做了一次“节育手术”，避免了未来住宅供应量的泛滥。而且你要知道：这些开发区绑定的住宅用地，当年转让价格极其低廉。如果任由这些“原始股”上市，冲击力可想而知。所以，整顿开发区相当于一次重要的“地价调整”，对于地方政府维护其卖地收入和卖地质量，有重要作用。当然，这也封堵了三四五线城市房价的下跌压力。