中国城市经济的奇迹，却遍地都是坑！

千灯湖的命运在广州人手里，北滘却能掌握自己的命运，而佛山新城，却注定是佛山人的新城。

佛山，被各种规划和新城“霸屏”，可惜雨露不能均沾，人造的机会越多，挖出的坑也就越多。

此前我们分析了佛山的城市基本面，为佛山考察的上篇，还没阅读的朋友可以点击回看《痛呼哀哉！二线城市的产值，却只能是三线城市的命》。

上篇提到，佛山由于种种原因，导致了当下各区独立发展、遍地概念开花的状态，经济面虽然不差，但是难成大气候，基于此，佛山房产的核心逻辑，靠自己，更得靠广州。

当然，佛山本身也意识到了这点，正积极向广州靠拢，佛山五区都有规划地铁线路，除了连通各区之外，未来佛山还可以通过换乘站直接前往广州，编织一个密集的大城市网络。

这一刻的佛山房价非常扁平化，均价1万出头，只有千灯湖板块突破3万，核心原因是靠近广州，所以广佛同城下，当下投资佛山，切记一点：靠广州才有价值。

但靠近广州的区域和板块众多，如何选择呢？牢记以下三点：

1、越近广州越有价值

2、自身产业要强

3、当下价格无透支

遵循以上三点投资逻辑，我们看看各区的一个基本情况。

佛山的发展动向，基本以强核心、多组团的方式，向广州靠拢。

先看经济强区顺德：

顺德区的发展呈点状分布，每个镇街彼此相连又相互独立发展。

重点规划有北滘新城、陈村新城和佛山新城三个新城，还有一个大良容桂组成的城市副中心，除了有概念规划，这几个镇街也是靠近广州的第一圈层，其他如勒流和伦教，也近广州，但没什么概念规划，缺乏卖点、光芒被大良、陈村、北滘所掩盖。

顺德的三个新城规划中，最有价值的就是北滘新城。

因为产值最强，北滘目前有2个世界500强企业、11家上市公司、还有100多万方企业总部经济商圈，强大的产业带来的自然就是庞大的中产人群，大批企业高管、富裕的私企老板，撑起当地的房价根基。

10年前北滘房价仅5909元/㎡，2019年房价22416元/㎡，涨幅高达279%，甚至比千灯湖涨幅还高。

因为和千灯湖房价靠广州客支撑不同，北滘有庞大的本地客户支撑，7-80%的房产基本被本地人消化，整个佛山中，北滘是唯一能靠着自己本事房价能站到2.2-2.8万的板块。

依靠美的总部和碧桂园总部，北滘不仅产业造血能力极强，配套也极为完善，北滘中心区连着4-5个大型商业广场，还有北滘图书馆、北滘文化广场、北滘公园、儿童水上乐园、新活力体育中心等文体，还有一系列教育配套，文体区、商业区、教育区，规划得有序且完善。

考察过那么多城市，就连一线城市的区都无法看到如此密集且完善的配套。

走在北滘新城，道路两旁都是高楼林立，整个片区都是新建小区，这也是北滘新城最大的优势，没有民房，不像陈村和大良，一边是2万的新盘，一边是绵延一片的的小平房，走出小区，就好像走进城中村。

比起靠广州刚需外溢撑起来的千灯湖，北滘靠自身产业就能掌握自己的命运，何况还有双地铁交汇，未来可以说通吃广佛资源，一条广州地铁7号线西延段直接连接广州南站，一条佛山3号线连接佛山中心城区。

也就是说北滘未来除了本地刚需接盘之外，还有来自广州以及禅城区人口的外溢，从价格上看，和千灯湖也存在价差空间，北滘地铁上盖的物业也就2.4-2.5万左右，还有上涨空间，所以当下的北滘，是最有价值的。

另外一个陈村新城，最大的优势就是离广州非常近，设有陈村新城站，广州地铁7号线西延线开通后，一个站就可以到达广州南站，真正的广佛同城。

但陈村当下最大的问题是城市界面差，民房多，产业风头也被北滘盖过，北滘和陈村距离不过7-8公里，自驾10几分钟，如果要在这两个板块选择，顺德本地人也更愿意选择产业强、配套完善的北滘新城而非陈村。

但因为靠着广州的优势，当下陈村的价格也已经突破2万，在2.2-2.3万左右，比北滘房价略低，但价差不大，只能满足选筹标准的一点，近广州，投资价值不如北滘大。

下一个则是这些年热度很高的佛山新城。

佛山新城是佛山市在顺德乐从拿下的地块，本来是想通过“强中心”的战略打造广东的工业服务示范区，可惜发展了10几年，基建是修的非常好，滨江湿地公园、佛山公园、露天泳池、佛山国际文化演戏中心都已经投入使用，写字楼也在密集建设中，但此刻就是房多人少，缺乏人气。

加上佛山新城距离广州南站都要23公里，而价格又因为规划已经去到2-2.2万，和陈村差不多，但又比陈村缺乏地段的优势，广州人外溢也不会舍近求远，居住环境是不错，但基本靠本地人接盘，只能是佛山人的新城，投资角度溢价能力有限。

最后一个可以关注的是大良容桂组成的城市副中心，以组团方式联合谋求发展，大良作为顺德传统中心所在地，还是有优势的，主打产业是新能源汽车小镇、清华科技园等高端产业载体，规划还有顺德欢乐海岸，但劣势是短期和广州的联系主要靠肇顺南城轨线，不如地铁来得快速，大良是顺德老中心，城市界面不如北滘新城和佛山新城好，也缺乏高端配套。

当下大良容桂板块虽然有概念，但兑现周期长，当下新房1.1-1.4万，基本也是本地人的市场。

南海

南海区凭借着千灯湖金融区一跃成为佛山的CBD，千灯湖板块可以说是佛山市的名片，也是当下房价的制高点。

南海的优势简单用三句话总结：

1、金融产业

2、距离荔湾区直线距离不足5公里

3、城市界面最好、配套成熟，人气足

高端的第三产业、距离广州荔湾区近的地理位置优势、加上商业配套和公共配套的完善，辅以广佛线的开通，千灯湖成为了广州人的千灯湖。

早期凭借着和广州的价差空间和交通的便捷性，千灯湖片区80-90%的房子基本被广州人买走，广州人的强大购买力也直接体现在房价上了，现在千灯湖片区除了保利天悦，已经没有新房在售，而且价格已经去到4万以上，其余二手房普遍在2.5-3.8万不等，高品质盘在3.2-3.8万左右。

所以现在千灯湖片区哪怕是整个佛山最有价值的板块，但价格已经站在高位，从投资角度来看，千灯湖片区已经很成熟了，缺乏想象空间，投资暴击的空间也不大。

但依靠千灯湖板块外溢，有一个地方值得关注，那就是沥桂新城。

位置位于大沥的南部，靠近千灯湖D区，只和千灯湖金融区隔了一条河，千灯湖目前没有可开发的土地，扩容之路势在必行，千灯湖扩容之后，这个板块暴击的机会最大。

该板块也是大沥房价最高的片区，现在2.5万，和千灯湖还是存在价差，值得长持投资。

南海还有两个板块可以关注，一个是三山新城，一个是以狮山-罗村组成的大狮山板块。

三山新城地处千灯湖、芳村、白鹅潭三大经济圈交汇处的区域，主打广佛中心地区产城融合的新型滨水居住社区，号称要做下一个千灯湖片区，产业也十分强势，以高端创新集聚区为主，交通上可以直接通过奇龙大桥-魁奇路东延线连接南海，直达广州南站。

所以这个板块也有价值，后势很强劲，但千灯湖的成功并不容易复制，这个板块还需要长时间孵化，当下房价在2.3-2.5万左右，投资兑现周期需要等待。

另外一个狮山-罗村组成的大狮山板块，地理位置上不属于广州人外溢的第一圈层，但作为佛山中部的一个超级镇，大狮山的产业实力还是很强劲的，有100多家大型现代化先进制造企业，交通上是依靠佛山西站的利好辐射，但劣势属于环广第二层，离广州较远，也基本是本地人市场。

房价上的体现也很直接，当前大狮山房价在1.8-2万之间，相比环广区域的第一圈层，狮山板块出现明显价差，预算实在有限，大狮山还是个不错的选择。

禅城

禅城是佛山的主城区，和大多数城市的主城区有一样的问题，配套成熟，但城市面貌老旧，可开发土地不多，新增供应主要来自旧改，而居住人群以老佛山人为主，楼市需求基本以本地人为主。

老城区的第二个问题就是已经很成熟了，房价也相对稳定，可想象的空间收窄了。

房价靠近市中心的房价越高，普遍都在2-2.5万之间，也属于环广第一圈层，祖庙、石湾板块也是广州人会选择的，但不是主流。

禅城的居住氛围还是不错，和广州同属广府文化，考察期间在售楼处还是能听到许多说着流利粤语的阿姨们去看房，且都是本地老佛山人。

三水

三水炒得比较热的概念就是三水新城，佛山各区独立发展，最值得诟病的就是，每个区都不缺概念，也几乎每个区都规划新城，但人造的新城，暴露出来的坑也很多，三水新城算一个。

三水新城其实没太多产业概念，更多是升级老城的配套，打造宜居环境，地理位置上靠近广州的白云区，在交通上主要通过广佛肇轻轨来加强与广州的联系，缺乏强工业的支撑，又没有禅城那样完善的配套，目前新房也就1-1.4万左右，也主要以本地客户为主。

简单来说，就是榜不上广州的大腿，自身也没有强工业支撑，基本是以薅三水人的羊毛为主。

高明

高明离广州就更远了，想傍广州的腿还是挺难的，所以高明的策略也是打算靠自己，搞了个西江新城，打造市政配套“集中营”。

高明花了大手笔去打造人工湖，明湖公园以西还开挖一片新湖域，建筑面积超明湖东，将连通明湖公园与秀丽河，定位是打造一个高尚商住区，让片区更宜居，所以产业方面会稍弱一些，GDP也是全市最弱的一个区，楼市消化也基本以本地刚需为主。

高明的房价也是全市最低的一个区，普遍均价在8千-1万之间，虽然价格低，但不匹配佛山选筹的其他两个标准，也不是个好的投资标的。

最后，当然要给出我们考察后的建议，毕竟不给结论的文章，都是耍流氓。

结合一开始的选筹标准和当下房价上涨空间，我们认为最有价值的板块排名：

一、北滘新城

近广州、产业强、房价仍有上涨空间，三者都满足，此刻的投资价值也就最大。

一个小镇能出两家世界500强企业，简直就是中国县域经济的奇迹。

一个大企业对一个区域的发展往往是颠覆想象的，提供了大量的就业机会，也成就了高薪阶层，对房价上涨有托底的支撑，还能带动片区人气和服务业的发展，给片区带来蓬勃的消费能力，何况还是拥有2家世界500强的北滘。

二、千灯湖、沥桂新城

千灯湖最靠近广州，是整个佛山界面最好的，居住最舒适的区域，但千灯湖的价值也直接体现在房价上了，何况现在片区只有一个新房，且价格已经上4万，以投资目的购买，暴击机会不大，房价天花板很低。

如果是2、3万左右的高品质项目，倒是可以考虑，否则的话建议看看千灯湖D区。

千灯湖D区，也就是大沥南部靠近千灯湖板块的区域，现在房价2.5万左右，和千灯湖片区存在价差空间，只要有价差，就有追涨的空间，投资更有价值。

三、陈村及大良

陈村是有靠近广州的天然优势，大良是顺德老中心，也有产业规划，更重要这两个板块现在房价都比较低，投资门槛低，唯一的问题就是等，陈村等地铁配套，等完善城市基本面，而大良则要等产业转型。

两个区域都有投资价值，只是兑现周期会更长一些。

如果是自住考虑，在哪工作就买哪里，但尽量选择片区内最成熟、生活最方便的区域，尤其要警惕那些根本还不成熟的新城，比如三水工作，应该买更成熟的北江新区，而不是去买三水新城。

佛山考察结束后，车上李老师带着我们总结和复盘，佛山的最大特点是什么，一时语塞。

短暂的思考后，答：当下佛山还是成功的，虽然没有核心，但除了三水和高明，哪里都不算差。