居行解读 | 7月全国房地产政策变动监测报告
本月楼市政策聚焦
7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人参加了座谈会。会议再次明确提出了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。在部署下一阶段房地产重点工作中，韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警；要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为等。
地方层面，进入7月份以来，东莞、杭州、宁波、深圳、南京等热点城市纷纷加码房地产调控，响应中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，促进房地产市场平稳健康发展，房地产政策环境呈现收紧迹象。本期报告主要对7月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。
数据来源：国家政府网站
中央政策：坚持“房住不炒”定位，强调政策落地见效
政策跟踪
数据来源：国家政府网站
政策小结
7月份，中央加大对宏观经济发展的调控力度，一方面继续推动落实积极的财政政策和稳健的货币政策，通过下调再贷款、再贴现利率，引导市场贷款利率下降，减轻社会融资成本，另一方面将落实税收减免、疏通货币政策传导和深化利率市场改革作为2020年降成本的重点工作，持续强化对实体经济的支持力度。
在房地产方面，中共中央政治局会议和房地产工作座谈会都再次明确提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，最高人民法院也发文指出，要以司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展，房地产调控保持定力。同时，国务院发布关于全面推进老旧小区改造的指导意见，老旧小区改造万亿级市场为存量时代的房地产发展提供新的方向。另一方面，住建部、国家发改委等十三部门联合发布关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见，国家发改委发布关于县城智慧化改造的通知，装配式建筑和智能化建筑将是行业发展必然趋势。
政策解读
重点政策解读：中央政治局会议首提“两个循环”发展格局，重申“房住不炒”定位
7月30日，中共中央政治局会议召开。会议分析研究了当前经济形势，并对下半年经济工作作出部署。会议指出，当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，建立疫情防控和经济社会发展工作中长期协调机制，坚持结构调整的战略方向，更多依靠科技创新，完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡。
在房地产调控方面，会议再次重申了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，延续了4月17日中央政治局会议关于房地产的表述，尤其是在“当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大”的背景下，房地产政策仍然保持连续性和稳定性，可见中央对房地产调控的决心和毅力，“房子是用来住的，不是用来炒的”将长期作为我国房地产调控的主基调。
在宏观政策方面，会议在延续财政政策要更加积极有为、货币政策要更加灵活适度表述的基础上，强调了政策要落地见效。财政政策要优先保障重大项目建设资金，注重质量和效益；货币政策要精准导向，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。总的来说，宏观政策将继续维持宽松预期，但政策扶持更着重定向输送至实体经济，金融机构的资金流向将受到严格监管。
在扩大内需方面，会议将新型城镇化列入扩大内需重要组成部分，提出要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。此前国务院常务会议也明确表示，推进以人为核心的新型城镇化，是内需最大潜力所在和“两新一重”建设的重要内容，对做好“六稳”工作、落实“六保”任务、稳住经济基本盘具有重要意义。在党中央高度重视和肯定的情况下，新型城镇化建设必将进一步提速，房地产业也将受惠，迎来更多的发展机遇。
此外，会议提出要积极扩大有效投资，鼓励社会资本参与；要加快新型基础设施建设，深入推进重大区域发展战略等，结合此前中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，为我国基建 Reits 进入公募发展打开通道，基建 Reits有望在重点区域加速落地。
地方政策：落实“因城施策”，调控风向趋紧
行政限制
土地政策
公积金
住房保障
人口人才
市场监管
政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2020年7月地方出台房地产调控政策43条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策16条，紧缩性政策24条，中性政策3条。这也是近6个月以来紧缩性政策出台次数首次超过宽松性政策，一定程度上反映出当下房地产政策环境较上半年疫情期间略有收紧。
从7月地方调控内容来看，地方在行政干预方面动作频频，宁波、杭州、深圳、东莞、南京等热点城市纷纷收紧调控，从限购、限售、限贷、限价等方面出台措施。上半年楼市一直处于舆论风口浪尖位置的深圳，还暂停了全市范围内商务公寓的审批，为“715”新政打补丁。在市场监管方面，常州、大连、郑州、柳州等地相继开展关于房地产市场销售和服务行为的专项整治行动，东莞市进一步加强房屋租赁市场的管理，青岛市加强对全装修房屋的建设管理等。宽松性政策仍主要集中在人口人才和公积金两方面。人口人才部分，典型代表有北京优化积分落户，江苏开展青年人才培养集聚行动，东莞扩大人才政策覆盖范围，嘉兴市海盐县、绍兴市新昌县、岳阳市湘阴县等地提供人才购房补助和安居补贴等；公积金部分，典型代表有淮安市上调单方缴存公积金贷款最高额度并允许使用公积金贷款购买产权为70年的公寓，荆门市上调住房公积金贷款最高额度并降低个人公积金贷款购房最低首付比例，长春市将疫情期间公积金阶段性支持政策延期3个月等。
7 月重要事项复盘
房地产政策展望
中央层面
7月，国内新疆、辽宁、北京等地再次出现多例疫情本土病例，国外疫情仍呈现爆发式增长，疫情防控成为长期性的常态化工作。国际关系方面，在美不断加码对华施压政策下，中美关系持续恶化。7月30日，中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议，会议明确指出，当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的。在此背景下，会议提出，要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，建立疫情防控和经济社会发展工作中长期协调机制；要坚持稳中求进工作总基调，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保” 任务；要确保宏观政策落地见效，财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向。
在房地产方面，房地产工作座谈会和中央政治局会议都明确强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。在经济发展仍然面临较大下行压力的背景下，中央始终保持房地产调控定力，“房住不炒”“因城施策”的调控主基调将长期保持不变。同时，为了确保宏观政策落地见效，房地产金融监管力度或进一步加强。
地方层面进入7月份以来，热点城市纷纷加码房地产调控，房地产政策环境出现明显收紧。从7月24日的房地产工作座谈会和7月30日的中央政治局会议来看，中央对地方房地产调控关注度明显提升，虽然重点更多聚焦在房价、地价上涨较快的城市或地区，但相对严厉的措辞同样将使其他城市或地区在 出台新的调控政策时进行更多考量，尤其是房地产市场羸弱、亟需政策支持的一些城市或地区，将面 临更大压力。
总的来说，地方仍将贯彻”房住不炒“”因城施策“主基调，因地制宜，通过对政策进行微调预调，促进地方房地产市场平稳健康发展。但客观上受中央指导意见及热点城市调控相继收紧影响，地方在出台宽松性政策时将更加审慎，相反，房地产市场监管力度将进一步加大，房地产政策环境或将逐渐剥离疫情因素影响，进入相对较紧阶段。