土拍总结|2020年上半年全国土地成交2.33万亿 溢价走高

2020年上半年，土地市场成交量缩价涨，竞拍热度较2019年下半年明显回暖。

全国住宅及商住用地成交总建筑面积80,910.6万平方米，较去年同期下降9.26%；成交总金额2.33万亿，较去年同期下降3.56%；平均楼面价2,880.54元/平方米，较去年同期上涨6.28%。整体表现为成交量缩价涨，溢价率较2019年下半年明显上升。

数据表明，全国住宅及商住用地成交量在今年2、3月份受疫情影响有明显下滑，从4月开始量价同步平稳回升。

分城市能级来看，在优质土地的刺激下，一线城市土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势；部分有产业导入、基建配套明确的二、三线城市，如：徐州、温州、长沙等土地成交量较去年同期显著提升。

土地市场政策

2020年上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

其一，取消限制性规定，变相降低开发难度，提升开发收益。

譬如：上半年上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快资金回笼。又如：苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价，不需要封顶销售；进入一次性报价，也不用现房销售。

其二，核心一、二线城市明显加大供地力度，优质土地供应持续增多。

典型如北京，2019年之前供地以“双限双竞”地块居多，但2020年上半年不限价地块供应持续增多，其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块，很大程度提振房企拿地热情，北京两度刷新今年最高单价纪录。

其三，调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力。

一方面，西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年。另一方面，南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除，且延缴不产生滞纳金或违约金。

其四，顺延开竣工及交付期限，利于房企跟随疫情变化调整施工进度。按照疫情一级响应时间，顺延项目开竣工期限，已签订商品房买卖合同，顺延交房期限，并免除企业违约责任。

具体表现

部分省市的第二能级梯队城市土地成交火热

2020年二季度以来，为了使土地市场尽快恢复，加之补充地方财政的需要，各地加大了供应力度。

住宅及商住用地成交建筑面积在全国前30的城市中，有19个城市非省会城市或省内GDP排第一的城市。其中江苏徐州、山东潍坊和浙江温州分列全国第4位、第8位和第10位。

2020年1-6月全国住宅及商住用地成交建筑面积前30的城市

各省市成交总价居高的城市集中在第一能级梯队

2020年上半年，住宅及商住用地成交总价在全国前30的城市来自于14个省及3个直辖市，其中江苏省有6个城市、浙江省有5个城市、广东省有4个城市上榜。

2020年1-6月全国住宅及商住用地成交总价前30的城市

2020年下半年土地市场展望

2020年上半年，受“新冠疫情”黑天鹅事件影响，土地市场一度停摆，一季度成交规模也因此较去年同期明显下跌，土地市场明显降温。

二季度以来，为了使土地市场尽快恢复，加之补充地方财政的需要，以杭州、南京等长三角城市为代表的重点城市明显加大了供地力度，特别是优质土地的供应力度，同时房企资金面也较一季度明显好转，在此利好下，土地市场逐渐升温，溢价率连续多月走高。

不过，接下来，结合政策层面来看，上半年以来中央多次表态“房住不炒”，土地市场运行基调仍是以“稳”为主，目前已有土拍热度明显高位的城市如南京，采取措施降温市场；同时，为保证供地计划的完成，普通地块入市也会增多，优质地块占比将会下降。

在上述因素的影响下，下半年市场热度再度走高的趋势偏弱，土地市场将会回归平稳。 而在成交规模方面。结合供地计划来看，全国计划供应量和去年大致持平，而上半年土地成交规模和去年同期仍有一定的差距。

另一方面，在疫情影响之下，地方政府财政压力陡增，亟需出让土地增加财政收入，如：杭州、福州、温州等土地财政依赖度高的城市，今年上半年供地力度均明显超出去年同期。

由此来看，下半年各城市仍会保持较快的供地节奏，2020年全年的土地成交规模预计会和去年大致持平。