居行视点：契税上调恐慌潮？LPR究竟该不该转换？

最近的两大房产热搜，一个是契税的上调，一个是LPR利率该不该转换，这两大房产热议话题引起了不少人的围观讨论，但是虽然讨论很热烈，大家对具体的概念和实施还是糜棱两可，今天居行就用最简单的话告诉你，这两个热议点究竟是什么意思。

一、关于契税的问题

近日《中华人民共和国契税法》获得全国人大常委会通过，并将于明年9月1日施行。

目前，个人买房实际所缴契税税率为1%-2%，而契税法第三条规定：契税税率为3%-5%。因此，公众纷纷表达了对“契税上调”的忧虑。

但是小编在此要跟大家解释一下，早在1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》，也明确契税税率为3%-5%。

新的“契税法”第六条有这样的规定：根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

这个条款本身给了国家和地方很大的可调空间，原先按1%、1.5%和2%的税率征收契税也是因为暂行条例有那样的文字描述给了政府很大的调控空间，新的契税法依旧存在这样的可调空间。

到明年2021年9月1日之后会不会调整，这取决于届时房地产市场的情况，按照房住不炒和三稳（稳地价、稳房价、稳预期）的要求，如果到时候房地产市场交易过热，契税提高是大概率事件，反之亦然。目前不会出现契税大幅调整的情况。

因此，关于契税法的讨论可以暂且休止了，短期之内，契税估计也不会有什么大的变动。

二 .再谈LPR到底该不该转换?

第一个概念首先明确什么是LPR

LPR模式，指的是房贷利率参考LPR利率进行浮动，一年可调整一次，过去的政策我们用的是“基准贷款利率”。 转换说的是什么意思呢？

以“目前的房贷利率减去4.8%（2019年12月5年期以上LPR）作为加点基数，这个加点可以为负值，但加点一旦确定，未来20年或30年保持不变，未来每年的房贷利率=最新5年期LPR利率+加点（可能是负值）。

比如你现在的房贷利率是4.9%，而今年新的5年期以上LPR是4.65%，如果今年转换的话，明年1月1日开始执行最新的房贷利率就是=（4.9-4.65+4.65）%=4.9%。

如果明年5年期以上LPR变为4.50%，那么后年1月1日开始执行的房贷利率=（4.9-4.65+4.50）%。

▲图片来源于老猫日记

明白了吗？

也就说未来LPR的变化决定未来每年的房贷利率的高低。而目前基准利率是4.9%，有的还打了九折4.41，这个利率可以说过去20年都比较低的利率的。

未来是加息还是降息不好说，但从宏观方面政策来看，今年上半年货币政策宽松，下半年就明显收紧，所以希望未来大幅降息可能性不大。最差的情况就是降个一两次。

未来随着疫情的控制，全球经济慢慢的恢复，宽松货币政策也会逐步推出，如果出现经济过热发展情况，长远来看加息的机会比降息的机会更大。

说了这么多，我想大家应该都明白了，最终转换不转换还是要看自己。