2021年1月1日开始，租客终于不用看房东脸色了

2021年1月1日，《民法典》将取代《合同法》。

对房产租赁的法规做了重大修定。总体来说，它更有益于维护承租方的居住权益，也充分考虑了出租人的权益。

一、法律规定：设立居住权的住宅不得出租。

什么意思呢？就是你如果租住了被设立了居住权的住宅，你的租赁合同将被视为无效。

在2021年以前，沒有房屋有居住权，因为法律法规沒有规定。但是，从2021年开始，许多房屋有可能被设置居住权。该类房屋将被视作租赁禁区，因为法律法规不允许租赁

二、法律规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租

这意思是二房东如果不经过房东同意就将房产租赁给第三人的，房东有权解除租赁合同但是，如果房东知道二房东出租给第三人的，而且在6个月内没有提出异议的，房东就不能再单方面解除租赁合同

这实际上给租客带来很多租赁风险，在不确定是不是房东的情况下，很有可能在今后的租住期内被房东赶出去。

三、法律规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

这条新法规保护的是承租人的权益，也就是当房屋有争议或者纠纷，被司法机关或者行政机关封锁和扣押的，租房人可以单方面解除合同

四、法律规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

一般来说，租房人都不太愿意搬家，除非特别不满意，其实如果真的很不满意的话也不会等到租赁期满再退房的

这条实际上就是规避了房东在期满后单方面不再续租的情况发生，保障了承租人的利益，承租人在到期后有优先续租权，房东在到期后要租给别人之前，须问询原租客的租赁意愿

五、法律规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

合同法只规定出租人在出售房屋时，承租人有优先购买权。这不可避免地导致了一个问题：如果出租人想将房屋转让给他的子女、父母，但需要征求租户的意见，因为租户有权优先购买。特别是，租户也享有与其兄弟姐妹低价购买的同等权利。

这条法律作出了重大修改：如果业主行使优先权，或如果出租人将房产出售给近亲，租户无权优先购买房产。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。