7.22会议定调楼市调控,上海政策再次升级,北京“两集中”土拍做法或将得到推广

发布时间:2021-07-24 查看 12 次

7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,提出研究部署加快发展保障性租赁住房,进一步做好房地产市场调控有关工作,主要内容如下:

◆ 要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;

◆ 城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱

◆ 要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理;

◆ 要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度;

◆ 要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象;

◆ 会上,广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府和住房城乡建设部负责同志作了发言。

同日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。其指出,(还要)着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制

此外,住建部等八部门日前还下发了通知,力争3年内实现房地产市场秩序明显好转,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四方面问题。央行则表示下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。

围绕近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,住建部住房保障司司长曹金彪强调,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,切实加强保障性租赁住房供给,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。今年10月底以前,城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划,向社会公布。保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理,所有的项目要纳入工程质量安全监管,保障性租赁住房要符合小户型、低租金,面向新市民、青年人的要求。此外,在积极推进保障性租赁住房工作过程中,各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营。

会后,上海23日率先响应,加强赠与管理,赠与住房自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数,且受赠人符合上海限购要求。与此同时,上海上调房贷利率,首套房房贷利率由目前的4.65%升至5.00%,二套房房贷利率由5.25%升至5.70%。此前,上海发布二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源禁止对外发布。

▍中指观点

◆ 本次会议为下半年房地产调控定调,全面落实房地产长效机制

本次中央重申坚持“房住不炒”定位,为下半年房地产政策调控明确定调,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。同时,强调高度重视房地产工作中的新情况新问题,上半年房地产市场整体表现超预期,长三角、珠三角地区市场热度较高,二手房市场表现亦较为活跃,部分地区二手房价格上涨明显,热点片区涨幅突出给市场情绪带来不稳定预期;重点城市供地“两集中”政策发布后,土地市场亦呈现新的特点,热点区域土地市场热度不减。面对新情况新问题,预计下半年房地产调控频率和力度将延续上半年,热点城市调控将延续常态化趋势。

◆ 中央紧抓房地产金融关键环节,“三线四档”融资管理或将扩大试点范围

2020年8月,央行、住建部发布重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则以来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营逐渐趋于稳健。政策落地有效下预计后期将逐步扩大试点范围,矫正部分房企盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力,形成稳定的金融政策预期。今年7月初,房企商票亦被纳入央行监管,监管内容得到进一步完善。

此外,为推动金融、房地产同实体经济均衡发展,今年以来房地产贷款集中度管理制度落地发力,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低,其中房地产贷款的占比下降0.6个百分点,个人住房贷款的占比下降了0.2个百分点,成效显著。部分热点城市房贷受控下额度吃紧,房贷利率上行,放款周期延长,一定程度上抑制了购房需求释放,进一步延长了房企现金流回流周期。与此同时,中央持续加大对经营贷等违规资金流入房地产市场的监管和处罚力度,预计下半年房企资金收紧趋势不改,现金流压力仍大。

◆ 地方加快完善稳地价机制,借鉴北京逐步推广房地联动机制,优化土拍规则

上半年,22城供地“两集中”政策落地,但热点城市首批集中供地稳地价、稳预期效果不甚理想,长三角、珠三角等区域重点城市周边三四线城市土拍升温明显。预计下半年热点城市一方面将借鉴北京、上海等表现较好城市,加速优化后续地块的土拍规则,引入房地联动机制和定品质等新方式;另一方面建立购地企业资格审查制度,完善资金审查和清退机制,预计将改善房企马甲拍地、围标等问题,促进房企拿地回归理性和公平。

表:北京首批集中供地

土拍规则“重调控”下兼顾“强保障”和“稳品质”

数据来源:中指研究院综合整理

◆ 地方落实主体责任,调控不力、房价上涨过快城市将面临问责,持续规范房地产市场秩序

上半年核心一二线、长三角和珠三角热点三四线涨幅领先全国,调控持续加码,预计下半年“逢热必压”趋势将会更加显著。此外,深圳、无锡、成都、西安、上海等城市陆续引入二手房参考价格机制,收窄一二手房价格倒挂空间实现稳预期目标。根据中房指数系统百城价格指数,徐州、无锡6月新房价格环比涨幅较大,上海、马鞍山、连云港、昆山、金华、徐州、盐城、杭州等城市二手房房价环比涨幅超过1%,下半年调控仍有加码预期。此外,预计下半年地方对房地产开发企业和房产经纪机构的检查、处罚和整治力度也将加大。

◆ 新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市将加快发展保障性租赁住房

今年两会提出解决大城市住房突出问题,帮助新市民、青年人等缓解住房困难,加快发展保障性租赁住房将有效缓解大城市住房矛盾。人口净流入较多、房价偏高的一线、新一线等城市预计下半年将加速推进保障性租赁住房建设,其中近期北京、南京、杭州等城市陆续出台保障性租赁住房政策,明确申请条件、设置出让年限,逐步细化和完善相关制度。

近几年中央多次重申坚持“房住不炒”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。2021年是“十四五”开年,国家经济转向高质量发展阶段,坚持货币不搞“大水漫灌”原则下,中央持续强化房地产金融监管力度,通过“三线四档”和房地产贷款集中管理制度,推动房地产、金融和实体经济均衡和健康发展。年内,重点城市供地“两集中”政策落地,但上半年首批集中供地稳地价、稳预期效果并不明显,部分城市土拍热度高的同时,长三角和珠三角三四线土拍升温。

针对这些房地产市场新情况新问题,本次会议为下半年定调,房地产金融收紧趋势不改,地方政策调控延续常态化,加快完善稳地价机制,对房价上涨过快城市予以问责,并加快发展保障性租赁住房。预计下半年“三线四档”融资管理将逐步扩大试点范围,房地产贷款集中管理制度持续发力下房贷额度和放款现状或将延续,土地市场升温城市加快优化后续地块土拍规则,长三角部分热点城市短期内调控预期上升。会后,上海快速响应出台限购补丁,上调房贷利率,预计房地产市场热度较高城市近期也将跟进。