哈尔滨打响降价第一枪背后:人口流失,现有楼盘要两年才卖完

今年全国的房地产市场，明显冷热不均。热的地区，疫情控制之后迎来楼市复苏，以杭州、深圳、东莞、成都等地为代表，“打新”乱象频出，政府纷纷祭出降温政策。冷的地方，不仅没有“金九银十”，还被迫放松调控、企稳楼市，甚至直接呼吁市场降价。比如最近，《哈尔滨日报》等媒体从当地住建局获悉，哈尔滨市正在酝酿印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，全文共计十四条举措，主要目标为提升楼市热度、激发市场活力。

“哈尔滨的十四条政策，关注了房企销售困难等问题，符合‘一城一策’的导向。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者，“比较罕见地关注了库存的问题，成为近期地方政府施政的一个重要风向。”从媒体透露的信息来看，哈尔滨“十四条”最吸引市场眼球的举措是：“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”不夸张地说，这可能是我们第一次看到省会城市的政府部门喊话，让房企打折降价卖新房，稳住市场，稳住经济。此消息一出，便迅速登上热搜，引发激烈讨论。除了哈尔滨“十四条”政策本身的意图——是真的出于给购房者优惠考量，还是单纯为了“救”而“救”，大家还关心的是，哈尔滨如果真的打响降价第一枪，后面会有更多城市跟进吗?更关键的是，降价，能让楼市回暖吗?　　降价卖房实属无奈在屡次地产调控之中，我们都极少听说，地方政府主动要求开发商打折促销降价。

听得最多的，往往是抑制房价过快上涨，或者维护市场稳定、防止大起大落，等等。这也不难理解。首先，开发商降房价，政府就要降地价，甚至导致土地卖不出去，而卖地收入一直都是一些地方财政的主要来源。财政部的数据显示，2020年前10个月，国有土地使用权出让收入为55965亿元，同比增长超过10%。各地要摆脱土地财政，还有一段路要走。其次，房价下跌历来是业主维权或者“打砸售楼处”事件的主要动因，发生频次远高于建材用料、货不对板等房屋质量问题。别说地方政府，就是房地产企业，都不敢轻言降价，哪怕是透露出降价的苗头，都谨小慎微。最后，房子是一种特殊商品，这么多年的整体上涨，让大家习惯了“买涨不买跌”，房价下跌会导致潜在的购房者持币观望，反而使得市场更冷清。因此，无论是出于稳定财政收入，还是社会稳定等因素的考量，地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。那么这一次，哈尔滨为何要这样做?仔细分析不难发现，哈尔滨“救市”，实属无奈之举，其背后折射出整个东北地区楼市的疲软。一位哈尔滨的房产中介告诉记者，目前，哈尔滨当地大部分开盘的新项目都在打折、让利，“很多房子价格已经比开盘时便宜了大几千。”他说，由于市场的表现不尽如人意，早在今年“十一”黄金周期间，不少品牌房企就开始了加码促销，实质上开启了“抢收”的模式，“毕竟客户就那么多，谁先拿下算谁的。”国家统计局数据显示，2020年10月，哈尔滨新房、二手房价格同比涨幅较上月继续回落，二手房价环比下跌0.4%，跌幅位居全国第二，这也是自今年6月以来，连续第5个月环比下跌。

人口流失库存高企实际上，任何一个城市的房价，都与当地人口数量、经济增速和土地供应量等因素息息相关。作为黑龙江省省会，哈尔滨拥有超过5.3万平方公里的陆地，相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳，城镇化率也已达到66%。但和整个东北地区的情况类似，哈尔滨本地的人口也在不断流出，尤其是年轻人，“往南飞”已成一个明显的趋势。哈尔滨的统计公报显示：2015年末，其户籍总人口961.4万人，比上年末减少25.9万人;2016年末微增0.7万人;2017年末比2016年末减少7.1万人;2018年末比2017年末减少3.5万人;2019年末户籍总人口951.3万人，比上年减少0.2万人。与此同时，哈尔滨经济发展增速也已经掉队。2019年，哈尔滨的GDP为5249亿元，人均4.88万元，在全国省会城市中垫底，人均可支配收入为4万元，也低于全国平均水平。但是，伴随着老百姓消费需求的疲软，哈尔滨政府卖地的热情却依然高涨。事实上，尽管疫情突袭，经济增长的不确定性增加，中央在政策层面始终坚持“房住不炒”的定位，同时强调落实城市的主体责任。此时此刻，需要警惕的是，地方政府再走依托房地产短期刺激经济的老路。多位接近决策层的行业人士认为，“因城施策”的前提应以落实“房住不炒”为目标，地方政府必须摆脱过去对房地产的过度依赖，保持定力，度过经济结构调整的阵痛期。毕竟，如果真是出于给老百姓带来实惠、解决刚需的想法，也是好事，短期内调整政策或“让利”促销，也许能刺激房价，但要从根本上稳住楼市，最终还是要靠苦练内功，做强做优产业，发展经济，带来更多的就业机会。