几个月的等待后，港交所陆续给物企们发放了敲钟上市的pass卡。但天气转冷，物企在资本市场仿佛也入了冬。一边是摩拳擦掌、跃跃欲试的门外人，一边是频频破发、市值回调的局内人，市场不禁发问，物业股究竟还香不香？上市不休近日，港交所又迎来一波申请上市的物企，大至华润万象生活、恒大物业、融创服务，小至融信服务。就连万科也在近期一改说辞，称“万科物业一定会上市”，并且更名为“万物云空间”。“稳定的现金流、广阔的发展空间及无显著的周期性使得物企备受资本市场青睐，理论上物企上市的窗口期还会持续挺长一段时间。”一家中大型上市物企相关从业人员告诉界面记者。
从2014年算起，物企上市潮已过6年，上市物企的队列扩大至34家。光去年，资本市场就迎来了12位“新贵”，有滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务等中小型企业，也不乏保利物业、招商积余等领头羊。红利之下，去年港交所上市的内地物业股取得了超过4成的涨幅，新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价甚至翻了两倍。即便在疫情形势最危急的2月，市值在80亿港元以上的上市物企实现了平均0.43%的涨幅。行业的龙头保利物业、碧桂园服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务更是逆势上涨。前途一片光明，港交所门外排队的又多了星盛商业、荣万家、宋都服务、佳源服务、远洋服务、融信服务等多家物企。物企的确赶上风口了，但也不是谁都能飞起来。顺利的，如刚上市的兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务；坎坷的，如首战折戟的宋都服务，前段时间更新完招股书二度赴港。
兴业物联作为今年首支物业股，以超额认购1414.1倍一度成为当时港股的“超购王”。后来居上的烨星集团以1948.6倍的超额认购一举打破前者纪录，赚足眼球。而拥有李家杰作为基石投资者的弘阳服务上市至今不到两个月股价涨了85%，外界称之为“白马股”。刚刚上市的世茂服务赴港前就已经获得红杉资本中国基金和腾讯控股有限公司1.30亿美元及1.14亿美元的战略投资。6年来，从声势微弱到一路高歌，物企赚足了资本市场的目光，现如今也终于走到重新审视的关口。破发不止具有坐地收租这样“躺着就能赚钱”的路子，房企自然不会停止分拆物业板块上市的热情，但资本市场已逐渐回归冷静，破发成了常态。“
在寻找到可靠的盈利模式前，预计破发还是会持续下去。”物业和社区经济分析师黄昇推测。“物业股纷纷上市使这一概念股的稀缺性消失、行业基本面基础也在弱化，进而导致近期物业股走低。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，“这波股价走低意味着物业公司的资本热潮已经基本过去。”10月末，卓越商企、第一服务、世茂服务及合景悠活四家物企敲开港交所大门，有3家开盘即破发。世茂服务开盘报价每股15.8港元，较发行价下跌约4.82%。截至11月11日，世茂服务报价每股15.92港元，仍然低于发行价。与之同日上市、当即破发的合景悠活同样没能回正，截至11日其每股报价5.63港元，较发行价每股7.89港元跌28.6%。在世茂服务与合景悠活之前，第一服务更是刷新物企上市首日跌幅之最。当日，第一服务最终收盘价较发行价每股2.4港元大跌26.7%，截至11日每股报价下滑至1.35港元。10月集体破发与上半年的红火景象形成了鲜明对比——新股烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务上市涨幅在6%-30%之间不等。黄昇告诉界面记者，物企上市前一级市场认可这一商业模式，市盈率和期望过高。进入二级市场后投资者可能“用脚投票”，加上港股市场流动性本身就弱，物业股破发、回调都是很正常的现象。