楼市普涨行情难以重现,全年销售面积预计和去年持平

11月12日，《2020年10月金融环境与房地产市场月报》显示，今年住户部门加杠杆幅度明显小于前两轮楼市上涨行情的2013年和2016年。预计四季度商品房销售面积同比降幅还将继续收窄，全年商品房销售面积预计与去年基本持平。10月份，全国首套房贷平均利率九连降趋势结束，融360监测的全国首套房贷款平均利率为5.24%，与9月份持平，同比下降0.28个百分点，过去两轮全国楼市普涨行情难以重现。房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。

报告数据显示，10月末，住户部门贷款余额同比增长14.6%，增速分别比9月末和2019年同期低0.1个百分点和0.8个百分点。从住户部门贷款余额同比增速来看，自3月创下阶段性低点以来，已经连续半年震荡上行，基本已经确定重新进入上行趋势。但今年尤其是下半年以来的房地产政策还是偏紧，房贷利率也高于市场利率较多，住户部门贷款余额同比增速上行的幅度相比2012-2013年和2015-2016年还是明显偏小的，说明住户部门加的杠杆也明显小于前两轮。易居研究院研究员沈昕认为，2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月、11个月和16个月。

2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。沈昕强调，本次房贷利率下降幅度远小于2015年，对居民贷款购房的刺激也远小于后者，预计四季度和明年上半年住户部门贷款余额同比增速会继续提高，但提高的幅度会远低于2013年上半年和2016年。

另外，本轮2018年末以来的房贷利率下降幅度明显不及2012年和2014-2015年，对居民贷款购房的刺激力度也明显不及前两次。预计四季度商品房销售面积同比降幅还将继续收窄，全年商品房销售面积预计与去年基本持平。报告预计，年内全国商品房年初累计销售面积同比降幅将继续收窄，全年商品房销售面积预计将与去年基本持平；前两个调整周期百城二手房价格都进入过同比下跌的阶段，本次未出现，说明房价并未充分调整到位，如果货币政策和房地产政策不发生明显变化，百城房价同比小涨或将成为今后一段时间的新常态。